Para un inversionista extranjero, la elección del mercado correcto suele ser una de las partes más intimidantes del proceso de inversión. Estados Unidos es grande, diverso y lleno de opciones, y esa abundancia de alternativas muchas veces produce el efecto contrario al esperado: en lugar de facilitar la decisión, la vuelve más difícil.
A mí me pasó exactamente eso cuando empecé a estudiar el tema. A pesar de haber vivido varios años en Estados Unidos y de sentirme muy familiarizado con el país, me encontré mirando el mapa pensando que las posibilidades parecían infinitas. Cada podcast mencionaba una ciudad distinta, cada libro hablaba de mercados diferentes, y cada inversionista parecía tener su propia receta. Tener demasiadas opciones puede ser tan paralizante como no tener ninguna. El miedo a equivocarse aparece, la mente se llena de dudas y la decisión de invertir termina postergándose indefinidamente.
La manera de salir de esa parálisis es la misma que hemos mencionado varias veces: la educación. Elegir un mercado es algo que se aprende, y una vez que uno comienza a entender las variables que importan, el proceso deja de parecer un misterio. La elección de mercados no es un arte esotérico ni una intuición reservada a unos pocos, sino un proceso, un método de análisis bastante lógico que se aprende y aplica de manera consistente.
El mercado inmobiliario de Estados Unidos es tan grande que siempre habrá lugares adecuados para cada tipo de inversionista. El desafío real es reducir el universo de opciones hasta quedarte con aquellos mercados que genuinamente se alinean con tu perfil y tus objetivos.
Lo que me ayudó mucho a ordenar la información fue pensar en cada estado como si fuera un país independiente. Así como un país, cada estado tiene sus propias leyes, su propio sistema tributario, sus regulaciones y sus procedimientos. Dentro de cada estado existen ciudades con economías más fuertes que otras, y dentro de cada ciudad aparecen barrios con características muy distintas entre sí. La selección de mercado ocurre en varios niveles: primero el estado, luego la ciudad y, finalmente, las zonas específicas dentro de esa ciudad.
La intención de este capítulo no es darte una lista de mercados “ganadores” ni sugerirte un lugar específico donde deberías invertir. Lo que sí puedo hacer es compartir el método que aprendí después de muchas horas de estudio, de conversaciones con mis *coaches* y con otros inversionistas y de experiencia práctica invirtiendo.
Dado que este libro está dirigido a personas que viven fuera de Estados Unidos, al no vivir allá, el mapa completo queda abierto para ti — no tienes una ciudad “natural” donde empezar ni el sesgo de invertir en el lugar donde vives. En cierto sentido, eso puede transformarse en una ventaja, porque te permite analizar el país completo con mayor libertad. Por supuesto, si tienes familiares o amigos de mucha confianza viviendo en una ciudad determinada en Estados Unidos, puede ser perfectamente razonable explorar ese mercado primero. Lo mismo si tienes pensado vivir en Estados Unidos en el futuro.
Eso sí, hay que tener claro que la investigación que uno puede hacer desde el extranjero tiene ciertos límites. Es posible estudiar estados, ciudades, tendencias económicas y datos demográficos, pero cuando se trata de entender la “sintonía fina” de un mercado — los barrios específicos donde conviene comprar — inevitablemente llega un momento en que se necesita la ayuda de alguien que esté físicamente en terreno. Pero no te preocupes, en el próximo capítulo veremos precisamente cómo construir ese equipo local.
## 5.1 Elección del estado
El primer paso es elegir el estado donde vas a invertir. Afortunadamente, existe una primera distinción que ayuda mucho a reducir las opciones. Cuando hablamos de inversión inmobiliaria de largo plazo, los estados suelen clasificarse según la facilidad o dificultad que ofrece su marco legal para el negocio.
De manera bastante general, en el negocio se habla de estados *Landlord Friendly *— favorables al propietario — y estados *Tenant Friendly* — favorables al arrendatario. Esto no es una regla absoluta ya que hay muchos criterios que hacen que un estado sea uno u otro.
En la imagen de más abajo puedes ver una clasificación de estados, aunque puedes encontrar online muchos mapas como éste y todos tienen algunos matices que los difieren entre sí.
En los estados *Landlord Friendly*, los procesos legales para recuperar una propiedad en caso de no pago o incumplimiento del arrendatario son relativamente rápidos y expeditos. En los estados *Tenant Friendly*, en cambio, esos mismos procesos pueden tomar meses o incluso años, lo que significa que el propietario puede estar pagando un dividendo mensual sin percibir renta durante todo ese período. Para un inversionista extranjero que opera desde otro país, esa diferencia es absolutamente crítica.
Ahora, la división entre *Landlord Friendly* y *Tenant Friendly* no es solo aplicable al tema del *eviction* (desalojo). Hay muchos factores que inciden en la calificación como uno u otro. Entre ellos la cantidad de meses que se le puede pedir al arrendatario de *security deposit*, la anticipación con que hay que dar los avisos de renovación del arriendo, el nivel de información que se le puede pedir a los arrendatarios y muchos otros.
En mi caso, descarté de plano los estados Tenant Friendly. Si me tocaba enfrentar un proceso de *eviction* no quería que se extendiera indefinidamente mientras seguía pagando el dividendo sin recibir arriendo.
Admito que consideré invertir en Nueva York, donde viví trece años. Sin embargo, las leyes de Nueva York son altamente protectoras de los arrendatarios, los precios son muy altos para mi modelo de negocio, tiene impuestos territoriales muy elevados y, la verdad, prefiero evitar climas muy fríos donde el riesgo de congelamiento de cañerías, nieve y hielo es alto. Con solo unos pocos criterios — marco legal, precios, impuestos y clima — eliminé muchos estados de mi lista.
Lo anterior me dejó básicamente con los estados del sur, con un *track record* sólido como *Landlord Friendly*, accesibles con mi nivel de ingresos y ahorros, y con bajos impuestos que no me comieran el flujo de caja mensual. Una vez que reduje los estados a tres -principalmente por precios y valor de los impuestos territoriales- bajé al siguiente nivel: mirar ciudades dentro de esos estados.
## 5.2 Elección de la ciudad
El criterio central para elegir una ciudad es simple: quieres ciudades donde la gente quiera vivir y trabajar, con una base económica sólida y diversificada.
Tal vez uno de los ejemplos más emblemáticos al estudiar este tema es Detroit. Durante décadas fue una ciudad extraordinariamente próspera gracias a la industria automotriz. Cuando esa industria comenzó a perder fuerza, la ciudad sufrió una caída muy fuerte en población, empleo y actividad económica, y el mercado inmobiliario se resintió profundamente. Hoy Detroit suele aparecer en muchos portales y redes sociales como una “gran oportunidad de inversión” — y en cierto sentido lo es en cuanto a precio de las propiedades. Sin embargo, esas presentaciones no muestran la otra cara: tasas de criminalidad más altas, arrendatarios con menor estabilidad financiera y barrios donde la base de arriendo es inestable. Más adelante, en el Capítulo 7 encontrarás una historia real sobre lo que puede pasar cuando se invierte en mercados como Detroit sin tomar los recaudos necesarios.
En la vereda opuesta están ciudades que han sabido atraer múltiples motores económicos al mismo tiempo. Varias ciudades en Texas -como Dallas, Houston y Austin- son un buen ejemplo: han visto su mercado inmobiliario crecer gracias a una combinación de menores impuestos personales y corporativos, creciente diversificación de industrias y un flujo constante de personas y empresas que llegan desde otros estados, generalmente buscando huir de lugares con un mayor costo de vida, como California.
La metodología concreta para analizar estos factores la veremos en la siguiente sección. Por ahora, lo importante es quedarse con la idea de que la pregunta central al evaluar una ciudad es siempre la misma: ¿la gente quiere vivir y trabajar aquí? Si la respuesta es afirmativa y además existen oportunidades inmobiliarias a precios razonables, probablemente estás frente a un mercado que vale la pena estudiar con mayor profundidad.
## 5.3 Metodología para analizar un mercado
Cuando se estudian distintos mercados inmobiliarios en Estados Unidos, lo primero que se descubre es que la información disponible es prácticamente infinita. Hoy es posible encontrar datos sobre población, empleo, criminalidad, migración interna, precios de propiedades y rentas promedio con solo algunas búsquedas en internet.
Esto tiene una ventaja evidente: prácticamente todo lo necesario para analizar un mercado está disponible online. Pero también tiene una desventaja que muchos inversionistas descubren rápidamente: la abundancia de información se transforma en una fuente de confusión.
Es fácil empezar analizando una ciudad y, a los pocos minutos, encontrarse mirando otra completamente distinta porque apareció un dato interesante. En el mundo de las inversiones se suele hablar del “*shiny object syndrome*” — una tendencia muy humana a distraerse con cada nueva idea atractiva antes de terminar de analizar la anterior. Por esa razón, la recomendación es siempre la misma: seguir un método simple y consistente, mirando los mismos factores fundamentales de manera ordenada.
A continuación, encontrarás los indicadores más utilizados por inversionistas para evaluar mercados. Ninguno de ellos por sí solo determina si una ciudad es buena o mala para invertir, pero cuando se analizan en conjunto permiten formarse una imagen bastante clara de la salud económica de un mercado.
### 5.3.1 Crecimiento del empleo
La mayoría de las personas arrienda una vivienda porque trabaja en esa ciudad. Cuando el empleo crece, el mercado de arriendo suele fortalecerse. Conviene observar indicadores como el crecimiento del empleo en los últimos años, la tasa de desempleo y la llegada de nuevas empresas al mercado.
### 5.3.2 Crecimiento poblacional
Muy de la mano con el crecimiento de empleo está el crecimiento de la población. Uno de los primeros datos que conviene revisar es si la población de la ciudad está creciendo, estancándose o disminuyendo. Mira con un horizonte de los últimos 20 años y podrás ver la tendencia. Las ciudades que atraen nuevos habitantes tienden a generar mayor demanda por vivienda. Por el contrario, los mercados donde la población disminuye durante largos períodos pueden enfrentar una presión a la baja en la demanda de vivienda.
### 5.3.3 Diversificación de la economía
Las ciudades cuya economía depende de una sola industria dominante pueden volverse vulnerables cuando esa industria entra en crisis. En cambio, las ciudades con múltiples sectores productivos — salud, educación, logística, tecnología, manufactura, servicios — tienden a ser más resilientes. Una manera simple de evaluar esto es revisar quiénes son los principales empleadores de la ciudad.
### 5.3.4 Ingresos de la población
El *median household income* — ingreso promedio de los hogares — ayuda a entender la capacidad de pago de los arrendatarios. Si los arriendos de una ciudad son demasiado altos en relación con los ingresos de la población, el mercado puede ser más inestable. En los mercados donde yo invierto el arriendo no debe superar una tercera parte de los ingresos familiares. Si es mayor, comienza a crecer el riesgo de atraso o no pago de las rentas.
### 5.3.5 Relación entre precios de propiedades y arriendos
Este indicador suele conocerse como *rent-to-price* ratio. Para un inversionista que busca flujo de caja, es importante analizar cuánto arriendo puede generar una propiedad en relación con su precio de compra. En ciudades donde los precios de compra son muy altos en comparación con las rentas, generar *cash flow* positivo puede ser más difícil. Este *rent-to-price* ratio es la base de un filtro que vamos a ver en detalle más adelante, la llamada *1% rule*. Hoy es difícil encontrar mercados donde esto se cumpla, pero en mis mercados los hay y hay que tener paciencia para encontrarlos.
### 5.3.6 Seguridad y criminalidad
El nivel de criminalidad influye significativamente en la estabilidad de los arriendos y en la calidad de los arrendatarios. Es importante tener presente que las ciudades no son homogéneas: dentro de una misma ciudad pueden existir barrios muy distintos en términos de seguridad. Por eso este análisis suele ser más útil cuando se comienza a estudiar los barrios específicos. Tu agente y tu *property manager* serán tus mejores aliados para navegar este tema.
### 5.3.7 Migración interna
En los últimos años ha habido una migración significativa dentro de Estados Unidos, con personas trasladándose desde estados con altos costos de vida hacia ciudades más accesibles. Estos flujos migratorios pueden generar crecimiento poblacional en ciertos mercados y aumentar la demanda de vivienda. Es un indicador que vale la pena seguir de cerca.
## 5.4 Recursos útiles para analizar mercados
Una de las ventajas más grandes que tiene hoy el inversionista es que prácticamente toda la información necesaria para analizar mercados inmobiliarios está disponible online. Una simple búsqueda en Google o con IA te puede arrojar muchos buenos resultados. Intenta siempre llegar a sitios oficiales del gobierno (.gov) federal o estatal para que cuentes con información confiable.
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| [font=”Inter”]OJO CON ESTO
Muchos sitios de gobierno en Estados Unidos bloquean direcciones IP extranjeras. Si te encuentras con ese problema al intentar acceder a alguno de estos recursos, un buen VPN (Virtual Private Network) lo resuelve fácilmente. Yo he usado varios, al principio gratuitos, pero si decides armar un negocio en este tema, te aconsejo alguna versión pagada. Cuestan cerca de USD 10-15 al mes y te harán la vida mucho más fácil.[/font] |
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| [font=”Inter”]PARA PROFUNDIZAR
En www.invertirparaextranjeros.com/recursos podrás acceder a una compilación de sitios web donde encontrarás información actualizada sobre todos los temas relevantes al momento de analizar un mercado específico. Allí encontrarás información sobre, entre otros, datos demográficos y crecimiento poblacional, datos económicos y empleo, datos del mercado inmobiliario en general, datos sobre peligro de inundaciones, análisis de arriendos, análisis de criminalidad y seguridad e información general sobre ciudades.[/font] |
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## 5.5 Cómo analizar barrios dentro de una ciudad (Submarkets)
Una vez que ya has identificado una ciudad como atractiva, el siguiente paso consiste en entender dónde exactamente comprar dentro de esa ciudad. Este punto es muy importante porque dentro de una misma ciudad existen barrios con realidades completamente distintas.
Dos propiedades ubicadas a pocas cuadras de distancia pueden tener resultados radicalmente diferentes. Una puede ofrecer arrendatarios estables, baja vacancia y buena apreciación, mientras que otra puede enfrentar rotación constante de arrendatarios y problemas de pago. Por eso muchos inversionistas repiten una frase conocida en el mundo inmobiliario: no se invierte en ciudades, se invierte en barrios.
Cuando se invierte desde el extranjero, este análisis puede parecer muy difícil porque no se tiene la experiencia cotidiana de caminar por los barrios. Sin embargo, hoy existe mucha información disponible online que permite hacerse una idea razonable de cómo funcionan los distintos submercados. En mi caso — y te sugiero hacer lo mismo — antes de invertir en una propiedad, “camino” por el barrio en Google Maps y miro varias cuadras a la redonda. Miro el barrio en general, si es limpio y la condición de las casas, si hay alguna cerca que tenga basura acumulada a la vista, si hay casas que estén arreglándose (puede darte señas de que el barrio está mejorando), acceso a carreteras, barrios comerciales interesantes, etc. En el fondo, lo mismo que harías si compras una casa en tu país. Google Maps te permite viajar desde el escritorio y, en este caso, además, hacer un muy buen estudio de los entornos de una propiedad. Presta especial atención a la fecha de las últimas imágenes del barrio — el mapa incluso te da la posibilidad de ver fotos históricas.
### 5.5.1 Clasificación de barrios (A, B, C y D)
Los inversionistas utilizan esta clasificación informal y relativamente subjetiva para describir los distintos tipos de barrios. Aunque no es una categoría oficial, se usa porque ayuda a entender rápidamente el perfil general de una zona.
Los barrios Clase A suelen ser zonas nuevas o muy bien mantenidas, con altos ingresos, baja criminalidad y buenas escuelas. Las propiedades son más caras y, por lo mismo, el flujo de caja de los arriendos suele ser menor.
Los barrios Clase B suelen corresponder a zonas de clase media o media-alta, generalmente estables, con arrendatarios más sólidos y menor rotación. Dado que los precios son más bajos que en los barrios clase A, muchos inversionistas consideran los barrios clase B como un buen equilibrio entre estabilidad y rentabilidad.
Los barrios Clase C suelen ser zonas de clase trabajadora donde las propiedades son más baratas y el flujo de caja puede ser mayor, pero también existen mayores desafíos en términos de mantenimiento y calidad de los arrendatarios.
Los barrios Clase D son zonas con mayores niveles de deterioro urbano y criminalidad. En el negocio son conocidos como “*War Zones*”. Las propiedades pueden ser muy baratas y los retornos teóricos muy altos, pero también suelen existir riesgos considerablemente mayores y el potencial de apreciación es muy bajo. Demás está decir que mi consejo es no invertir en este tipo de barrios, especialmente siendo extranjero.
Hace unos años compré una propiedad en un barrio que podría clasificarse como B- o casi C. Era una zona relativamente buena, pero con algunos sectores más pobres y zonas industriales en los alrededores. Sin embargo, esa casa estaba ubicada justo en el lado “correcto” de una calle — no por la calidad de las casas, que se veían prácticamente iguales a las del frente, sino porque le correspondían algunos de los mejores colegios de la zona — con *rating* 8 en *GreatSchools.org*, frente al 5 del otro lado de la calle. Esta fue una información que me dio mi agente, quien también había invertido en una casa en esa misma área. Mi calle funcionaba, en la práctica, como el límite del *school district* de un barrio B+ (o A-) y mi casa estaba justo en el lado correcto”. Aun así, los impuestos territoriales de la casa no reflejaban esa realidad y seguían siendo relativamente bajos. El resultado ha sido que esa propiedad se arrienda rápido, con buenos arrendatarios y con muy poca vacancia. Ese tipo de detalles — que muchas veces se pierden cuando uno mira los barrios de manera demasiado general — es precisamente lo que hace que el análisis de submercados sea tan importante.
### 5.5.2 Distritos escolares (School districts)
En Estados Unidos, la calidad de los *school districts* tiene una influencia enorme en el valor de las propiedades, de los arriendos y en el perfil de los arrendatarios. Las familias suelen elegir dónde vivir en función de las escuelas públicas disponibles, y eso crea zonas dentro de la ciudad donde la demanda por vivienda es más estable. Incluso arrendatarios que no tienen hijos a veces prefieren estas zonas, porque los barrios con mejores escuelas suelen estar mejor mantenidos y tener menor criminalidad. Por esa razón, muchos inversionistas revisan el *rating* de las escuelas — como el de *GreatSchools* que mencioné antes — como parte del análisis de un barrio. El problema para el inversionista es que estos barrios suelen tener *property taxes* más caros y, por ello, flujos de caja menores.
En los listados de las propiedades siempre se incluye el school district que corresponde a la propiedad, pero siempre conviene confirmarlo con tu agente antes de hacer ofertas.
### 5.5.3 Proximidad a empleo y transporte
La cercanía a centros de empleo, universidades, hospitales o centros logísticos es otro factor importante al momento de elegir un mercado. Las zonas cercanas a polos de empleo suelen mantener una demanda constante de vivienda. Lo mismo ocurre con barrios que tienen buen acceso a autopistas importantes o zonas comerciales. Te sugiero evitar propiedades en zonas rurales o alejadas de centros urbanos — idealmente no más de 15 a 20 minutos en auto del centro urbano más cercano.
### 5.5.4 Criminalidad a nivel de barrio
La criminalidad suele variar mucho dentro de una misma ciudad, por eso es importante mirar datos a nivel de barrio y no solo a nivel de ciudad. Hoy existen varios sitios que permiten ver mapas de criminalidad bastante detallados. Tu agente y tu *property manager* son tus mejores aliados en este punto — ellos van a tener esa información a la mano.
Una vez invertí de forma pasiva en un *syndication* de un edificio clase C con más de 100 departamentos. En el segundo año hubo un tiroteo en el edificio, lo que tuvo un fuerte impacto en varios arrendatarios que decidieron no renovar sus arriendos. Ese tipo de cosas suceden con mayor frecuencia en barrios más pobres (C- y D) y conviene tenerlo presente antes de invertir.
### 5.5.5 Tendencias de desarrollo y gentrificación
También conviene observar si un barrio está experimentando procesos de mejora o revitalización. Nuevos desarrollos inmobiliarios, proyectos comerciales o inversiones públicas en infraestructura pueden ser señales de que una zona está mejorando.
Los inversionistas más experimentados también ponen especial atención a la apertura de tiendas de ciertas cadenas de retail. Si en un barrio donde estás pensando invertir hay un Starbucks o un Barnes & Noble cerca — y ni qué decir un Whole Foods — es un signo excelente de que el barrio está consolidado o tirando para arriba. Esas cadenas hacen estudios muy sofisticados de mercado y solo invierten en lugares seguros y con potencial de crecimiento. En Chile decimos “quien a buen árbol se arrima, buena sombra lo protege” — eso es perfectamente aplicable a las inversiones inmobiliarias.
### 5.5.6 La importancia del conocimiento local
Aunque gran parte de este análisis se puede hacer online, llega un momento en que el conocimiento local se vuelve indispensable. Los inversionistas que viven en la ciudad o los profesionales que trabajan diariamente en ese mercado — corredores, *property managers*, contratistas — suelen tener una comprensión mucho más fina de cómo funcionan los distintos barrios.
Por eso, incluso antes de considerar seriamente una propiedad específica, conviene consultar con un agente local que conozca bien el mercado. Un buen agente no solo puede ayudarte a encontrar propiedades, sino también a entender qué zonas funcionan mejor para inversión, cuáles tienen mejor perfil de arrendatarios y cuáles conviene evitar. En el próximo capítulo veremos en detalle cómo construir ese equipo en terreno.
Y como dijimos antes, tal vez por esta dificultad de conocer en detalle los barrios convenientes, tiene tanto sentido considerar comenzar con el modelo *turnkey* — en el cual la elección de barrios la hace la misma empresa que luego va a administrar la propiedad. Eso alinea muy bien los incentivos: a ellas también les conviene comprar en zonas donde la administración sea fácil y los arrendatarios estables.