En este negocio vas a tener problemas. No se trata de si van a ocurrir, sino cuándo. Y, sobre todo, cómo reaccionas cuando aparecen.
Te lo digo desde el principio porque prefiero que lo sepas ahora: invertir en propiedades no es plata fácil. Como cualquier inversión seria, tiene sus desafíos — y este capítulo existe precisamente para que no te tomen por sorpresa. Un inversionista que sabe lo que puede venir está infinitamente mejor preparado que uno que descubre los problemas solo cuando ya los tiene encima.
Lo que diferencia a un inversionista experimentado de uno nuevo no es que al primero no le pasan cosas — es que sabe reconocerlas a tiempo, tiene un sistema armado para enfrentarlas y no entra en pánico cuando aparecen.
## 13.1 El primer golpe
En mi caso, al mes de comprar mi primera propiedad — bajo el modelo
En las últimas dos me hice cargo remotamente de los arreglos, y han tenido mantenciones varias que han ido gastando la cuenta de reservas. Es frustrante, pero es parte de la aventura.
En el *multifamily*, sin embargo, cometí mi primer error grandede principiante. Cuando compré la propiedad, una de las 4 unidades estaba vacante. Entusiasmado por la nueva compra y por el supuesto buen momento de los arriendos, me gasté un dineral en remodelarla y con un estándar bastante superior al resto de las unidades. Me gasté USD 12.000 en arreglos. El problema es que, contra las afirmaciones del
En la práctica, si inviertes en propiedades más pequeñas, es poco probable que algo así de grave te pase cuando estás partiendo. Sin embargo, un gasto un poco más alto de lo esperado o un mes en que el flujo no fue lo que habías proyectado te puede generar esa sensación de desaliento. No hay que angustiarse — son cosas que pasan en este negocio. Para situaciones como esta te sugiero tener tus reservas constituidas desde el principio y tener claro que las vas a usar tarde o temprano.
## 13.2 Cuando los números no calzan perfecto
Es común que los números no se comporten exactamente como esperabas. Puede haber períodos de vacancia, gastos iniciales que no habías considerado o simplemente ajustes en la operación. También es frecuente que el primer estado de cuenta del
Sin embargo, eso no significa que la inversión sea mala. Significa que estás viendo la versión real del negocio, no la versión en Excel. Los números tienden a estabilizarse, pero hay que darle tiempo y espacio. Este es un negocio de largo aliento.
También pasa lo opuesto: que el dinero en la cuenta de la propiedad se va acumulando y te ves tentado de sacar esos fondos para otras cosas — como el pie de otra propiedad. Tengo una propiedad en Maryland que tiene muy buen
En el proceso de cambio de arrendatario — con los consiguientes costos de repintar y otros — aprovechando la oscuridad de la noche, se metieron unos jóvenes del barrio a fumar marihuana en el cobertizo del jardín. No contentos con eso, rompieron el acceso de la puerta de la cocina y entraron a fumar adentro, dejando colillas y desorden. Me tomó varios meses lograr que no siguieran metiéndose y causando daño — incluso tuve que instalar cámaras de seguridad que controlaba desde mi teléfono en Chile. Eso fue lo que finalmente solucionó el problema, pero me dejó con una vacancia de cuatro meses y la cuenta corriente de la propiedad significativamente más baja. El ejemplo estaba claro: las reservas existen precisamente para este tipo de situaciones, y sacarlas antes de tiempo puede tener un costo real.
## 13.3 Reparaciones inesperadas
Las reparaciones son la realidad más cotidiana de la operación inmobiliaria — y la que más sorprende a los inversionistas nuevos, especialmente a quienes compraron bajo el modelo
La verdad es que las propiedades se desgastan. Los sistemas mecánicos tienen una vida útil. Los arrendatarios no siempre cuidan las cosas con el mismo celo que un dueño. Y algunos problemas simplemente aparecen sin aviso.
La mejor defensa contra las reparaciones inesperadas es estar financieramente preparado para absorberlas, sin que afecten tu
Además, no hay que perder de vista que no todas las reparaciones que te reporta el
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| [font=”Inter”]OJO CON ESTO
Cuando el property manager te reporte una reparación costosa, pide siempre al menos dos cotizaciones antes de autorizar el trabajo — especialmente si supera los USD 500. En más de una ocasión he recibido cotizaciones que triplicaban el precio de mercado. Un contratista de confianza en tu equipo local es un activo fundamental en esos momentos.[/font] |
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## 13.4 Vacancia: la casa no se arrienda
Este es uno de los momentos más temidos, especialmente cuando estás partiendo. La propiedad está lista, el dividendo hay que pagarlo igual, pero no hay arrendatario.
En mi experiencia, la vacancia tiene causas distintas según el momento. A veces es el precio — la propiedad está publicada por encima del valor del mercado. En general, enero y febrero son meses más lentos. A veces la calidad de la publicación te juega en contra. Hay que preocuparse de tener buenas fotos, bien iluminadas y la casa ordenada y, por supuesto, tener una descripción completa y atractiva.
Si una propiedad está vacante por más de dos o tres semanas, es necesario tener una conversación directa con el
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| [font=”Inter”]EN LA PRÁCTICA
En mis propiedades evito a toda costa tener cambio de arrendatarios entre diciembre y marzo. La razón es simple: poca gente se muda en época de holidays ni en los meses más duros del invierno. El tráfico de arrendatarios baja significativamente y conseguir uno bueno en ese período puede tomar mucho más tiempo de lo normal. Si veo que a un arrendatario se le vence el contrato en esos meses, le ofrezco quedarse mes a mes pagando un poco menos e irse en abril, o bien le ofrezco un mes gratis si extiende hasta fines de marzo. En abril comienzan a llegar los arrendatarios que necesitan instalarse a tiempo para el año escolar siguiente — y el mercado se reactiva.[/font] |
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## 13.5 Problemas con arrendatarios
Por años no tuve problemas serios con mis arrendatarios. Luego me cayeron dos *evictions* simultáneos en el mismo mercado — en propiedades distintas, con arrendatarios distintos, pero en el mismo período. En uno de los casos había señales claras que había ignorado: atrasos reiterados que el
Esa experiencia me enseñó que los atrasos no se resuelven solos — a veces son el síntoma de un problema mayor que viene. Un buen screening inicial es la mejor prevención.
## 13.6 Eviction (Desalojo)
El
En términos de costo, un
En mi primer caso de
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| [font=”Inter”]EN LA PRÁCTICA
El cash for keys es una negociación directa con el arrendatario: tú le ofreces una suma de dinero a cambio de que entregue la propiedad voluntariamente en un plazo acordado — normalmente entre 3 y 7 días. El acuerdo se formaliza por escrito. Para que funcione, el monto debe ser suficientemente atractivo para el arrendatario pero menor al costo total del proceso de eviction. En estados landlord-friendly, el cash for keys suele moverse entre USD 500 y USD 1.500.[/font] |
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## 13.7 Problemas con el property manager
Los problemas con el
Hay una diferencia importante entre un problema puntual y una relación que no funciona. Un cobro que no entiendes, una reparación que te pareció cara, un reporte que llegó tarde — eso se conversa y se resuelve. Pero cuando los problemas son sistemáticos, hay que tomar una decisión rápida y no mirar para atrás.
En una de mis propiedades noté que había muchas facturas de la misma empresa realizando reparaciones — bastante caras — casi todos los meses. Después de un tiempo los enfrenté y resultó que el proveedor estaba verticalmente integrado con el
Cambiar de
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| [font=”Inter”]OJO CON ESTO
Cuando cambias de property manager, el proceso de transición requiere atención: transferencia de fondos, contratos de arriendo vigentes, historial de mantenimiento, depósitos de seguridad de los arrendatarios. Asegúrate de que toda esa documentación quede en tus manos antes de que el property manager anterior deje de tener acceso a la propiedad — y antes de que pierdas el acceso al software de gestión que usaba. El proceso de cambio suele tomar entre uno y dos meses.[/font] |
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Antes de cerrar este capítulo hay algo que me parece importante destacar. Este negocio perdona muchos errores. No todos, pero sí muchos — y es una realidad estructural del mercado inmobiliario americano. Si compras bien, en un buen mercado, con números conservadores, el tiempo trabaja a tu favor de maneras que son difíciles de dimensionar cuando recién haces la inversión. La inflación erosiona tu deuda — pagas un monto fijo por 30 años — mientras el valor del activo crece. Tu arrendatario paga el dividendo mientras tú acumulas
Eso no significa que puedas ser descuidado. Significa que aun cuando no tomes decisiones perfectas, el mero paso del tiempo va a sanear los errores pequeños que puedas haber cometido.
En este negocio hay una verdad que aprendí con el tiempo: *you either win or learn*. No existe el fracaso puro — existe la experiencia que todavía no has sabido leer. Los inversionistas que intentan que su primera compra sea perfecta terminan sin comprar nada — paralizados por el análisis, esperando la oportunidad ideal que siempre parece estar a la vuelta de la esquina pero no llega nunca. La primera compra tiene otro propósito: aprender cómo funciona el sistema por dentro. Entender el proceso de compra, conocer a tu equipo, ver cómo se comporta un arrendatario real, leer el primer estado de cuenta del PM y entender tu primer *Closing Disclosure*. Ningún libro — ni siquiera este — te puede dar eso. Solo lo entrega la experiencia práctica.
Lo que sí puedes hacer es lanzarte con una buena base. Eso significa haber estudiado lo suficiente para no cometer errores evitables, haber armado un equipo de confianza o partir con un modelo menos riesgoso – como el
Y cuando lleguen, enfrentarlos con información y con el equipo correcto — sin pánico ni improvisación — hace toda la diferencia. Con el
En el largo plazo, este negocio premia la consistencia y la paciencia por encima de casi cualquier otra virtud. No al más audaz, no al más inteligente, no al que tuvo más suerte con su primera compra. Premia al que siguió adelante cuando las cosas no salieron exactamente como el Excel decía — y aprendió algo en cada tropiezo. Y es precisamente esa consistencia la que, en algún momento, te lleva inevitablemente a la siguiente pregunta: ¿cuándo es el momento de escalar y pasar a mi siguiente compra?