En este negocio vas a tener problemas. No se trata de si van a ocurrir, sino cuándo. Y, sobre todo, cómo reaccionas cuando aparecen.
Te lo digo desde el principio porque prefiero que lo sepas ahora: invertir en propiedades no es plata fácil. Como cualquier inversión seria, tiene sus desafíos — y este capítulo existe precisamente para que no te tomen por sorpresa. Un inversionista que sabe lo que puede venir está infinitamente mejor preparado que uno que descubre los problemas solo cuando ya los tiene encima.
Lo que diferencia a un inversionista experimentado de uno nuevo no es que al primero no le pasan cosas — es que sabe reconocerlas a tiempo, tiene un sistema armado para enfrentarlas y no entra en pánico cuando aparecen.
## 13.1 El primer golpe
En mi caso, al mes de comprar mi primera propiedad — bajo el modelo turnkey con el cual no tenía ninguna fricción — compré la segunda y, poco después, una tercera, un multifamily de cuatro unidades en otro estado.
En las últimas dos me hice cargo remotamente de los arreglos, y han tenido mantenciones varias que han ido gastando la cuenta de reservas. Es frustrante, pero es parte de la aventura.
En el multifamily, sin embargo, cometí mi primer error grande — e inesperado — de principiante. Cuando compré la propiedad, una de las 4 unidades estaba vacante. Entusiasmado por la nueva compra y por el supuesto buen momento de los arriendos, me gasté un dineral en remodelarla y con un estándar bastante superior al resto de las unidades. Me gasté USD 12.000 en arreglos. El problema es que, contra las afirmaciones del property manager, el mercado no me pagaba los USD 150 adicionales de renta por el estándar de los arreglos y, finalmente, lo arrendé por solo USD 50 más que las otras 3 unidades. Adicionalmente, con el tiempo me di cuenta de que el property manager me había cobrado mucho más del valor de mercado por los arreglos — era dueño de la empresa contratista que hizo los arreglos, y no me lo dijo. Ese arreglo, más un par de cosas adicionales, me decidieron a cambiar de property manager, pero mi cash flow en esa propiedad quedó afectado por años.
En la práctica, si inviertes en propiedades más pequeñas, es poco probable que algo así de grave te pase cuando estás partiendo. Sin embargo, un gasto un poco más alto de lo esperado o un mes en que el flujo no fue lo que habías proyectado te puede generar esa sensación de desaliento. No hay que angustiarse — son cosas que pasan en este negocio. Para situaciones como esta te sugiero tener tus reservas constituidas desde el principio y tener claro que las vas a usar tarde o temprano.
## 13.2 Cuando los números no calzan perfecto
Es común que los números no se comporten exactamente como esperabas. Puede haber períodos de vacancia, gastos iniciales que no habías considerado o simplemente ajustes en la operación. También es frecuente que el primer estado de cuenta del property manager llegue con más cargos de lo que uno tenía en mente.
Sin embargo, eso no significa que la inversión sea mala. Significa que estás viendo la versión real del negocio, no la versión en Excel. Los números tienden a estabilizarse, pero hay que darle tiempo y espacio. Este es un negocio de largo aliento.
También pasa lo opuesto: que el dinero en la cuenta de la propiedad se va acumulando y te ves tentado de sacar esos fondos para otras cosas — como el pie de otra propiedad. Tengo una propiedad en Maryland que tiene muy buen cash flow mensual. Se me fue acumulando bastante dinero en esa cuenta y frecuentemente pensaba en si debía sacarlo o no. Sin embargo, un día el property manager me anunció que el arrendatario no iba a renovar el arriendo porque se cambiaba de ciudad. Por precaución, decidí dejar todos los fondos en la cuenta.
En el proceso de cambio de arrendatario — con los consiguientes costos de repintar y otros — aprovechando la oscuridad de la noche, se metieron unos jóvenes del barrio a fumar marihuana en el cobertizo del jardín. No contentos con eso, rompieron el acceso de la puerta de la cocina y entraron a fumar adentro, dejando colillas y desorden. Me tomó varios meses lograr que no siguieran metiéndose y causando daño — incluso tuve que instalar cámaras de seguridad que controlaba desde mi teléfono en Chile. Eso fue lo que finalmente solucionó el problema, pero me dejó con una vacancia de cuatro meses y la cuenta corriente de la propiedad significativamente más baja. El ejemplo estaba claro: las reservas existen precisamente para este tipo de situaciones, y sacarlas antes de tiempo puede tener un costo real.
## 13.3 Reparaciones inesperadas
Las reparaciones son la realidad más cotidiana de la operación inmobiliaria — y la que más sorprende a los inversionistas nuevos, especialmente a quienes compraron bajo el modelo turnkey esperando que todo funcionara sin intervención durante años.
La verdad es que las propiedades se desgastan. Los sistemas mecánicos tienen una vida útil. Los arrendatarios no siempre cuidan las cosas con el mismo celo que un dueño. Y algunos problemas simplemente aparecen sin aviso.
La mejor defensa contra las reparaciones inesperadas es estar financieramente preparado para absorberlas, sin que afecten tu cash flow ni tu tranquilidad. Por eso las reservas que mencionamos en el Capítulo 9.3 y 12.3 no son opcionales.
Además, no hay que perder de vista que no todas las reparaciones que te reporta el property manager son igual de urgentes. Aprende a distinguir entre lo que es realmente urgente — una gotera activa, un sistema de calefacción que no funciona en invierno, un problema eléctrico — y lo que puede esperar. En general, el estándar es que las cosas urgentes se reparan de inmediato (la calefacción en el invierno y el AC en el verano, un water heater, entre otros) y lo demás, el arrendador se puede tomar el tiempo necesario para pedir cotizaciones.
[html]
| [font=”Inter”]OJO CON ESTO
Cuando el property manager te reporte una reparación costosa, pide siempre al menos dos cotizaciones antes de autorizar el trabajo — especialmente si supera los USD 500. En más de una ocasión he recibido cotizaciones que triplicaban el precio de mercado. Un contratista de confianza en tu equipo local es un activo fundamental en esos momentos.[/font] |
[/html]
## 13.4 Vacancia: la casa no se arrienda
Este es uno de los momentos más temidos, especialmente cuando estás partiendo. La propiedad está lista, el dividendo hay que pagarlo igual, pero no hay arrendatario.
En mi experiencia, la vacancia tiene causas distintas según el momento. A veces es el precio — la propiedad está publicada por encima del valor del mercado. En general, enero y febrero son meses más lentos. A veces la calidad de la publicación te juega en contra. Hay que preocuparse de tener buenas fotos, bien iluminadas y la casa ordenada y, por supuesto, tener una descripción completa y atractiva.
Si una propiedad está vacante por más de dos o tres semanas, es necesario tener una conversación directa con el property manager: ¿cuántas consultas ha tenido la propiedad? ¿Cuántas visitas? ¿Qué feedback han dado los interesados? Si hay consultas pero nadie visita, el problema es el precio o las fotos. Si hay visitas pero nadie firma, el problema puede ser la condición de la propiedad o la competencia del mercado.
[html]
| [font=”Inter”]EN LA PRÁCTICA
En mis propiedades evito a toda costa tener cambio de arrendatarios entre diciembre y marzo. La razón es simple: poca gente se muda en época de holidays ni en los meses más duros del invierno. El tráfico de arrendatarios baja significativamente y conseguir uno bueno en ese período puede tomar mucho más tiempo de lo normal. Si veo que a un arrendatario se le vence el contrato en esos meses, le ofrezco quedarse mes a mes pagando un poco menos e irse en abril, o bien le ofrezco un mes gratis si extiende hasta fines de marzo. En abril comienzan a llegar los arrendatarios que necesitan instalarse a tiempo para el año escolar siguiente — y el mercado se reactiva.[/font] |
[/html]
## 13.5 Problemas con arrendatarios
Por años no tuve problemas serios con mis arrendatarios. Luego me cayeron dos evictions simultáneos en el mismo mercado — en propiedades distintas, con arrendatarios distintos, pero en el mismo período. En uno de los casos había señales claras que había ignorado: atrasos reiterados que el property manager resolvía cada mes con llamadas y recordatorios, pero que en retrospectiva eran una señal de fragilidad financiera del arrendatario. En el otro caso fue más sorpresivo — buen historial de pago, y de un mes al otro simplemente dejó de pagar.
Esa experiencia me enseñó que los atrasos no se resuelven solos — a veces son el síntoma de un problema mayor que viene. Un buen screening inicial es la mejor prevención.
## 13.6 Eviction (Desalojo)
El eviction es probablemente el escenario que nadie quiere, pero que desgraciadamente existe — y a medida que escalas, es prácticamente inevitable que te toque en alguna de tus propiedades. El proceso legal para desalojar a un arrendatario que no paga varía significativamente según el estado. En estados que son landlord friendly — que es donde recomiendo invertir — un eviction no contencioso puede resolverse en dos a tres meses. En estados tenant friendly ese mismo proceso puede incluso superar el año.
En términos de costo, un eviction típico en mis mercados puede estar entre USD 1.000 y USD 1.500 en honorarios legales, más el tiempo de vacancia. El rol del property manager en este proceso es central. Tu rol como propietario es tomar la decisión de proceder cuando el property manager te lo recomiende — y no postergarlo por incomodidad emocional.
En mi primer caso de eviction usé lo que se llama coloquialmente el cash for keys — le ofrecí al arrendatario pagarle USD 1.000 en cash a cambio de desalojar voluntariamente la casa en un plazo de una semana. Fue la decisión correcta: más rápido, más barato y sin el desgaste de un proceso judicial. Afortunadamente la estrategia resultó y me dejó la casa en muy buen estado — mucho mejor de lo que me esperaba. Le pagué los USD 1.000 y quedamos todos contentos. En total, no recibí rentas por tres meses, más el pago de los USD 1.000.
[html]
| [font=”Inter”]EN LA PRÁCTICA
El cash for keys es una negociación directa con el arrendatario: tú le ofreces una suma de dinero a cambio de que entregue la propiedad voluntariamente en un plazo acordado — normalmente entre 3 y 7 días. El acuerdo se formaliza por escrito. Para que funcione, el monto debe ser suficientemente atractivo para el arrendatario pero menor al costo total del proceso de eviction. En estados landlord friendly, el cash for keys suele moverse entre USD 500 y USD 1.500.[/font] |
[/html]
## 13.7 Problemas con el property manager
Los problemas con el property manager merecen su propia sección porque son los más frecuentes — y los que los extranjeros más postergamos enfrentar.
Hay una diferencia importante entre un problema puntual y una relación que no funciona. Un cobro que no entiendes, una reparación que te pareció cara, un reporte que llegó tarde — eso se conversa y se resuelve. Pero cuando los problemas son sistemáticos, hay que tomar una decisión rápida y no mirar para atrás.
En una de mis propiedades noté que había muchas facturas de la misma empresa realizando reparaciones — bastante caras — casi todos los meses. Después de un tiempo los enfrenté y resultó que el proveedor estaba verticalmente integrado con el property manager. Me resultó raro y sospechoso que haya tenido que indagar quiénes eran los dueños de la empresa proveedora, solo para encontrarme con que era de los mismos dueños que el property manager. Como no era transparente ni conveniente para mí, cambié de property manager.
Cambiar de property manager no es el fin del mundo — es parte del negocio. En uno de mis mercados tuve que cambiar de property manager más de tres veces en tres años hasta encontrar uno que funcione medianamente bien. Ya llevo dos años con el nuevo y estoy moderadamente contento.
[gap:20mm]
[html]
| [font=”Inter”]OJO CON ESTO
Cuando cambias de property manager, el proceso de transición requiere atención: transferencia de fondos, contratos de arriendo vigentes, historial de mantenimiento, depósitos de seguridad de los arrendatarios. Asegúrate de que toda esa documentación quede en tus manos antes de que el property manager anterior deje de tener acceso a la propiedad — y antes de que pierdas el acceso al software de gestión que usaba. El proceso de cambio suele tomar entre uno y dos meses.[/font] |
[/html]
Antes de cerrar este capítulo hay algo que me parece importante destacar. Este negocio perdona muchos errores. No todos, pero sí muchos — y es una realidad estructural del mercado inmobiliario americano. Si compras bien, en un buen mercado, con números conservadores, el tiempo trabaja a tu favor de maneras que son difíciles de dimensionar cuando recién haces la inversión. La inflación erosiona tu deuda — pagas un monto fijo por 30 años — mientras el valor del activo crece. Tu arrendatario paga el dividendo mientras tú acumulas equity. Y si en algún momento te equivocas en algo — y te vas a equivocar — el tiempo le da el margen al mercado para corregirlo.
Eso no significa que puedas ser descuidado. Significa que aun cuando no tomes decisiones perfectas, el mero paso del tiempo va a sanear los errores pequeños que puedas haber cometido.
En este negocio hay una verdad que aprendí con el tiempo: you either win or learn. No existe el fracaso puro — existe la experiencia que todavía no has sabido leer. Los inversionistas que intentan que su primera compra sea perfecta terminan sin comprar nada — paralizados por el análisis, esperando la oportunidad ideal que siempre parece estar a la vuelta de la esquina pero no llega nunca. La primera compra tiene otro propósito: aprender cómo funciona el sistema por dentro. Entender el proceso de compra, conocer a tu equipo, ver cómo se comporta un arrendatario real, leer el primer estado de cuenta del PM y entender tu primer Closing Disclosure. Ningún libro — ni siquiera este — te puede dar eso. Solo lo entrega la experiencia práctica.
Lo que sí puedes hacer es lanzarte con una buena base. Eso significa haber estudiado lo suficiente para no cometer errores evitables, haber armado un equipo de confianza o partir con un modelo menos riesgoso — como el turnkey, haber sido conservador en tus números y tener reservas para absorber los imprevistos que van a aparecer. Con esa base, los problemas que describo en este capítulo dejan de ser amenazas y se convierten en parte natural del proceso.
Y cuando lleguen, enfrentarlos con información y con el equipo correcto — sin pánico ni improvisación — hace toda la diferencia. Con el property manager al teléfono, con el contratista de confianza disponible, con las reservas en la cuenta y con la claridad de que aquello ya le ha pasado a miles de inversionistas antes que a ti, los vas a superar sin ninguna duda.
En el largo plazo, este negocio premia la consistencia y la paciencia por encima de casi cualquier otra virtud. No al más audaz, no al más inteligente, no al que tuvo más suerte con su primera compra. Premia al que siguió adelante cuando las cosas no salieron exactamente como el Excel decía — y aprendió algo en cada tropiezo. Y es precisamente esa consistencia la que, en algún momento, te lleva inevitablemente a la siguiente pregunta: ¿cuándo es el momento de escalar y pasar a mi siguiente compra?