## 7.2.1 El IRS, el SSN, el ITIN y el EIN
El IRS (*Internal Revenue Service*) es el organismo federal que recauda los impuestos en Estados Unidos. Como inversionista extranjero con propiedades en ese país, tendrás obligaciones frente al IRS independientemente de tu residencia. Cuando tu LLC compra una propiedad, genera lo que el IRS denomina *Effectively Connected Income* — y con eso nace la obligación de declarar impuestos en Estados Unidos, sin excepciones.
Para cumplir con esas obligaciones necesitas números de identificación tributaria. Hay tres:
El EIN (*Employer Identification Number*) es el número de identificación para personas jurídicas — en tu caso, tu LLC. Se obtiene al momento de constituir la LLC.
El SSN (*Social Security Number*) es el número de identificación tributaria para ciudadanos americanos, residentes permanentes y extranjeros autorizados a trabajar en EE.UU. Para los demás extranjeros no residentes — que es el caso de la gran mayoría de los lectores de este libro — el equivalente funcional es el ITIN (*Individual Taxpayer Identification Number*), emitido por el IRS exclusivamente para fines tributarios.
El ITIN (*Individual Taxpayer Identification Number*) es el número de identificación para extranjeros no residentes que tienen obligaciones tributarias en Estados Unidos pero no califican para un SSN. Como inversionista extranjero, este es el número que necesitas a nivel personal — y se obtiene al momento de presentar tu primera declaración de impuestos, no antes.
El CAA (*Certified Acceptance Agent*) es un profesional certificado por el IRS para verificar la veracidad de los documentos de identidad del solicitante de ITIN y tramitar la solicitud en su nombre. Su rol es especialmente valioso para inversionistas extranjeros porque evita la necesidad de enviar los documentos originales de identidad al IRS. El proceso puede hacerse completamente de forma remota.
El sistema tributario americano aplica a los extranjeros sobre sus ingresos de fuente americana. Para un inversionista en propiedades de arriendo, los principales impuestos a entender son:
**Impuesto a la renta (federal).** Las rentas de arriendo son ingresos gravados en Estados Unidos. Como extranjero no residente, tributas sobre la utilidad neta — es decir, después de deducir todos los gastos asociados a la propiedad. En la práctica, con pocas propiedades es muy probable que los beneficios y deducciones legales — como los intereses de los créditos y la depreciación — hagan que el impuesto neto sea mínimo o nulo.
Tu CPA utilizará el Form 1040NR para declarar tus rentas como persona natural, con los ingresos y gastos de la propiedad en el Schedule E. Adicionalmente, si tu LLC es de un solo miembro y su dueño es un extranjero no residente, el IRS exige presentar también el Form 5472 — una declaración informativa que muchos CPAs generalistas desconocen y cuya omisión tiene multas severas. Es una razón más para trabajar con un CPA especializado en inversión inmobiliaria para extranjeros.
**Impuestos a la renta (estatales).** La mayoría de los estados tienen impuesto a la renta estatal adicional al federal. Lo relevante para un inversionista extranjero es que ese impuesto se determina por el estado donde está la propiedad — no por donde vive el inversionista. Si tu propiedad está en California, pagas impuesto estatal en California; si está en Texas o Florida, no pagas impuesto estatal a la renta. Entre los mercados más populares para inversionistas extranjeros, los que no tienen impuesto estatal a la renta son Texas, Florida, Tennessee y Nevada. Es un factor que algunos consideran al elegir mercado — aunque no debiera ser el único ni el más determinante.
**Property taxes.** Son impuestos anuales que se pagan al condado donde está ubicada la propiedad. En la práctica, cuando la propiedad tiene crédito hipotecario, el monto se prorratea mensualmente y se paga junto con el dividendo — la empresa que administra tu crédito (*servicer*) lo retiene, acumula en una cuenta de *escrow* y lo entera al condado cuando corresponde. Los veremos en detalle en el Capítulo 9, como parte del análisis de flujo de caja.
Cuando no hay crédito hipotecario, en cambio, nadie gestiona ese pago por ti. La responsabilidad recae directamente en el dueño — y si no se paga, el condado puede iniciar un proceso de remate. No es una amenaza teórica.
Hace unas semanas me tocó ver el caso de dos amigas, inversionistas extranjeras con casas en Detroit, cuyo *property manager* les cobraba el *property tax* en dos cuotas (verano e invierno) e incluía pagarlo al condado como parte de su servicio. El property manager desapareció y no pagó los impuestos. Cuando una de ellas — amiga mía — se dio cuenta, estaban a una semana de que les remataran la propiedad. La otra tenía ocho casas en la misma situación.
Te cuento esto para remarcar algo importante: pagar el *property tax* es obligación del inversionista, y es muy fácil de hacer online directamente en el portal del condado. Si compraste sin crédito hipotecario, te sugiero que lo hagas tú mismo y no lo delegues en el *property manager*. El riesgo no vale la pena.
En mi experiencia, he visto a muchos inversionistas extranjeros caer en manos de *property managers* inescrupulosos que ofrecen hacer "todo" — y terminan siendo una pesadilla. Recuerda, este negocio no es completamente *hands off*.
## 7.2.3 La depreciación: el gran beneficio fiscal
Uno de los beneficios tributarios más poderosos — y más subestimados por inversionistas nuevos — es la depreciación. El sistema tributario americano permite al propietario de un inmueble de arriendo "depreciar" el valor de la construcción a lo largo del tiempo y deducir esa depreciación como gasto, reduciendo la base imponible.
En la práctica, esto significa que una propiedad puede estar generando flujo de caja real y positivo todos los meses, y al mismo tiempo generar una pérdida contable en la declaración de impuestos. Esa pérdida puede compensar otros ingresos de arriendo del mismo portafolio, reduciendo o eliminando la carga tributaria. La depreciación de un inmueble residencial se extiende por 27,5 años según las reglas del IRS.
Para calcular esa depreciación, el primer paso es separar el valor del terreno (que no se deprecia) del valor de la construcción — y aquí no necesitas una tasación nueva. El método que el propio IRS reconoce como válido es tomar la valorización que ya existe en el registro del *county tax assessor* (el mismo que usas para tus *property taxes*), ver qué proporción de esa valorización total corresponde al terreno y cuál a la construcción, y aplicar esa misma proporción a tu precio de compra real.
Por ejemplo, si el *tax assessor* de tu condado valoriza la propiedad en un 20% terreno / 80% construcción, y compraste la propiedad en USD 150.000, tu base depreciable sería USD 120.000 (el 80% de construcción). Dividido en 27,5 años, eso da una depreciación anual de USD 4.364. El ratio exacto varía según el condado y la propiedad — no es un número fijo, así que revisa siempre el registro del *assessor* de tu propiedad específica.
Hay una modalidad más avanzada llamada *cost segregation* que permite acelerar la depreciación de ciertos componentes de la propiedad en plazos más cortos.
## 7.2.4 FIRPTA: la retención al vender
Cuando un extranjero no residente vende una propiedad en Estados Unidos, el comprador está obligado por ley a retener parte del precio de venta y enviarlo directamente al IRS. Esa ley se llama FIRPTA (*Foreign Investment in Real Property Tax Act*) y aplica independientemente de si la propiedad está a tu nombre o en una LLC — porque el IRS trata la *single-member LLC* como entidad transparente y te mira a ti directamente como vendedor extranjero.
La retención no es un impuesto definitivo — es un anticipo a cuenta del impuesto real sobre la ganancia. El monto depende del precio de venta y del uso que le dará el comprador:
Si el comprador va a usar la propiedad como residencia principal y el precio no supera USD 300.000: sin retención.
Si el comprador va a usarla como residencia principal y el precio está entre USD 300.001 y USD 1.000.000: 10% del precio bruto.
En todos los demás casos: 15% del precio bruto.
La lógica detrás de estos tramos es simple: el IRS quiere incentivar la venta de propiedades a familias que van a vivir en ellas, y para no frenar esas transacciones reduce la carga al vendedor extranjero.
El *title company* ejecuta la retención en el cierre y la remite al IRS. Al presentar tu declaración anual, calculas el impuesto real sobre la ganancia — no sobre el precio bruto — y lo que retuvieron de más te es devuelto.
Existe además un mecanismo para reducir o eliminar la retención antes del cierre: el *withholding certificate*. Si tu CPA lo solicita al IRS con anticipación suficiente — el trámite toma entre 60 y 90 días — puedes retener solo el monto equivalente al impuesto estimado real, en lugar del 15% sobre el precio bruto. En propiedades con márgenes ajustados o en operaciones donde el capital es importante para el siguiente *deal*, ese trámite puede hacer una diferencia significativa en tu flujo de caja al momento del cierre.
## 7.2.5 El impuesto a la herencia: el riesgo que nadie menciona
Este es probablemente el tema tributario más ignorado por inversionistas extranjeros — y potencialmente el más costoso.
En Estados Unidos, los ciudadanos y residentes tienen una exención de herencia de USD 13,99 millones. Los extranjeros no residentes, en cambio, tienen una exención de apenas USD 60.000 sobre su patrimonio en ese país. Todo lo que exceda ese monto puede quedar sujeto a tasas de hasta un 40% en caso de fallecimiento.
Para ponerlo en perspectiva: si tienes tres propiedades con un valor combinado de USD 450.000, potencialmente USD 390.000 de ese patrimonio estarían expuestos a ese impuesto. No es un escenario hipotético — es un riesgo real que muchos inversionistas extranjeros ignoran completamente hasta que es demasiado tarde.
La solución más común es interponer una entidad extranjera entre el inversionista y sus activos americanos — una estructura conocida como *blocker*. Es un tema que requiere asesoría especializada, pero que deberías poner en tu agenda cuando tu portafolio comience a crecer.