Antes de sentarte a hacer el *underwriting* completo de una propiedad — con todas las variables, los gastos proyectados y el análisis de sensibilidad — conviene tener un conjunto de filtros rápidos que te permitan descartar oportunidades en las cuales los números no van a dar. No tiene sentido dedicar una hora de análisis a una propiedad que en treinta segundos ya se ve que no califica. Los inversionistas experimentados hacen este primer *underwriting* incluso de forma mental.
Estos filtros no reemplazan el *underwriting*. Son un primer paso — una forma de reducir el universo de propiedades que vale la pena analizar en profundidad.
## La regla del 1%
El filtro más conocido en el mundo de la inversión inmobiliaria residencial es la llamada "1% rule": una propiedad pasa el filtro inicial si la renta mensual bruta equivale al menos al 1% de su precio de compra. Por ejemplo, una propiedad que cuesta USD 120.000 debería rentar al menos USD 1.200 al mes para pasar este primer filtro.
Es una regla de origen empírico — no una fórmula científica — y tiene sus limitaciones. En mercados con precios de compra altos es prácticamente imposible de cumplir. En muchos mercados del sur de Estados Unidos, en cambio, todavía aparecen propiedades que lo cumplen, aunque cada vez con menos frecuencia que hace cinco años. Yo la sigo usando como filtro inicial y mental porque, cuando una propiedad lo cumple, las posibilidades de que el *underwriting* completo dé bien son significativamente mayores. Cuando no lo cumple, no significa automáticamente que sea un mal *deal*, pero el margen de error se reduce y hay que ser más cuidadoso con los supuestos. Con el tiempo, usando esta regla puedes descartar (o continuar evaluando) propiedades en menos de 15 segundos.
## El (GRM) como filtro secundario
El *Gross Rent Multiplier* (GRM) — que veremos con más detalle en la sección 9.8 — también sirve como filtro rápido. Se calcula dividiendo el precio de compra por la renta bruta anual. Como referencia general, un GRM inferior a 10 suele indicar que la propiedad merece un análisis más detallado; por encima de 12 ó 13, las posibilidades de generar buen *cash flow* se reducen considerablemente — aunque, como siempre, depende del mercado y del nivel de gastos operativos de esa propiedad específica.
Precio de compra: USD 150.000 Renta anual: USD 20.340 (USD 1.695 x 12) GRM: 7,37 = Buen *deal*
## El de referencia del mercado
Antes de analizar propiedades específicas, conviene saber cuál es el *cap rate* del mercado donde estás mirando. El *cap rate* es un dato que da el mercado — el promedio de compras de ese mercado en un período determinado — a un tipo de propiedad, barrio, etc., y no es un dato que tú puedas controlar. Por ejemplo, el *cap rate* de casas unifamiliares clase B+ en Tucson, Arizona —en un momento dado— es 6%. El *cap rate* es específico para cada tipo de activo y esa es la métrica con la que tienes que comparar tus análisis.
Tu agente o tu *property manager* pueden darte una referencia de *cap rates* en tu mercado para el tipo de propiedad que estás comprando.
Siguiendo con el ejemplo, si el mercado opera a un *cap rate* de 6% y la propiedad que estás evaluando tiene un *cap rate* del 4%, sabes de antemano que estás pagando por encima del promedio del mercado — lo que no necesariamente descalifica el *deal*, pero sí exige una justificación clara. Por otro lado, si estás comprando con un *cap rate* de 7%, sabes que podría ser un buen *deal*. Como con cualquier indicador, eso sí, no conviene basarse en uno solo para tomar una decisión.
## El precio por pie cuadrado
Un filtro adicional que uso con frecuencia es el precio por pie cuadrado (*square foot*). Dentro de un mismo barrio o *submarket*, el precio por pie cuadrado de propiedades comparables tiende a moverse en un rango bastante predecible. Si una propiedad está muy por encima de ese rango, puede estar sobrevalorada; si está muy por debajo, conviene investigar por qué — a veces hay una oportunidad real, pero a veces hay un problema con la propiedad que el mismo precio ya está reflejando.
Cuando encuentras una propiedad que cumple con tu *buy box*, el análisis básico requiere los siguientes datos: precio de compra, renta de mercado estimada (tu *property manager* es la mejor fuente), *property taxes* (disponibles en el listado o en el sitio web del condado), seguro (pide una cotización local; usa un monto de referencia conservador para tu mercado, que tu agente o *property manager* pueden orientarte), y el monto del crédito y la tasa de interés confirmados por tu *mortgage broker*. Con esta información puedes hacer un primer análisis.
Desglose del capital inicial invertido (Cash to Close):
*El ROE de este ejemplo asume una apreciación anual del 4% — sin ese supuesto, el retorno baja a cerca de 11%. *
Sobre el beneficio tributario: en este ejemplo lo dejé en USD 0, pero vale la pena explicar por qué. La renta imponible de esta propiedad, después de descontar interés hipotecario, depreciación y amortización de puntos, da USD 1.829 — positiva, no una pérdida. En mi caso particular, ese resultado no genera impuesto porque tengo una pérdida de arrastre acumulada de todo mi portafolio y de mi empresa que la compensa. No asumas que a ti te va a pasar lo mismo solo por tener una propiedad.
Dicho eso, si esta fuera tu primera propiedad, es probable que el resultado tributario también termine cerca de cero — pero por una razón distinta: entre los gastos de formar tu LLC, algo de asesoría legal o contable, algún viaje relacionado con la compra y los costos operativos menores del día a día (*software*, comisiones bancarias y similares), es fácil que tus primeros años tengan suficientes gastos deducibles para llevar el impuesto a cero o cerca de cero. El resultado exacto depende de tu situación particular y conviene revisarlo con tu *CPA*.