El *due diligence* formal — inspección, tasación, revisión de títulos — ocurre después de que tienes la propiedad bajo contrato. Pero hay información básica que hay que tener antes de firmar el PSA, para llegar a ese momento con los números correctos y sin sorpresas evitables. A diferencia del análisis inicial — donde números gruesos y estimaciones son suficientes para filtrar oportunidades — aquí conviene trabajar con datos reales. Es la última oportunidad de afinar el *underwriting* antes de comprometerte.
Este es el *checklist* que yo uso antes de hacer una oferta:
No uses la estimación del listado — consulta directamente el sitio web del *tax collector* del condado donde está la propiedad. El monto real puede diferir del estimado, especialmente si la propiedad acaba de cambiar de dueño y el condado aún no ha reasignado el valor. Este número va directo a tu *underwriting*.
Pide una cotización real a una aseguradora local antes de hacer la oferta. Como veremos en el Capítulo 11, el costo varía significativamente según el estado, el valor de la propiedad y las coberturas. Usa ese número en tu análisis, no un estimado genérico.
Verifica la renta estimada con el *property manager* — no solo con Rentometer o Zillow. El *property manager* conoce la realidad del submercado con una precisión que ninguna plataforma online puede igualar.
Antes de hacer tu oferta final, pide siempre al agente los comparables (*comps*) recientes — propiedades similares vendidas en los últimos seis meses a un año en la misma zona. Esos *comps* son la base para determinar si el precio pedido tiene sentido y para negociar con criterio. Un buen agente debería entregártelos sin que tengas que pedirlos.
Antes del cierre, solicita que el vendedor firme una declaración jurada confirmando que no existen ampliaciones ni modificaciones realizadas sin los permisos correspondientes. Las remodelaciones sin permiso pueden crear problemas legales y de financiamiento que son muy difíciles de resolver después de comprar.
Antes de firmar el PSA, haz una corrida final con todos los números reales — no estimados. Es un momento clave para decidir si avanzas, aunque no es el último: si el contrato incluye contingencia de inspección — que es lo habitual — siempre puedes retirarte sin perder el EMD si los hallazgos del inspector cambian tu análisis. Pero cuanto más sólidos sean tus números antes de firmar, menos sorpresas te llevará la inspección.
El día del cierre se firma todo, se le paga a todos y el *title company* manda el *deed* al County Clerk para su registro. Unos días o semanas después — dependiendo del condado — recibirás tu *deed* registrado, que acredita formalmente tu dominio sobre la propiedad.
Lo que a muchos inversionistas extranjeros les resulta confuso al momento de su primera compra es cuánto cuesta realmente cerrar una operación en Estados Unidos y qué es exactamente lo que se está pagando. De eso trata el capítulo siguiente.
Pero antes de pasar a los costos de un cierre, abajo tienes una imagen con el resumen del flujo de compra que acabamos de ver. Si quieres ver el proceso con el detalle completo, puedes encontrarlo en www.invertirparaextranjeros.com/recursos.
# CAPÍTULO 11: COSTOS DE CIERRE
A estas alturas ya entiendes cómo funciona el proceso de compra y quiénes participan en él. Lo que muchos extranjeros no pueden visualizar antes de su primera compra es cuánto cuesta realmente cerrar una operación en Estados Unidos y qué se está pagando exactamente con cada uno de esos cargos.
En palabras gruesas, los costos de cierre en Estados Unidos suelen estar entre un 4% y un 6% del valor de la propiedad — en el ejemplo de este capítulo, una propiedad de USD 115.000, eso equivale a entre USD 4.600 y USD 6.900. Lo que normalmente puede aumentar ese costo es si te decides a comprar puntos para bajar la tasa de interés y, de esta forma, alivianar tus dividendos mensuales.
El documento que resume todos estos movimientos tiene muchos nombres, pero comúnmente se le llama *Settlement Statement* — o *Closing Disclosure* (CD). Lo emite el *title company* y normalmente lo recibes en los días previos al cierre. Es el resumen financiero completo de la operación: qué paga el comprador, qué recibe el vendedor y a quién le llega cada dólar.
A continuación, encontrarás el CD real de una compra. Es solo un modelo — cada *title company* usa un formato ligeramente diferente, aunque las secciones generalmente se repiten. Te recomiendo tenerlo a la vista mientras lees lo que sigue de este capítulo: cada vez que mencionemos una línea específica, podrás ubicarla directamente en la columna izquierda de la tabla.
Antes de entrar al detalle línea por línea, vale la pena entender el contexto de esta operación porque es distinto al de una compra estándar en el mercado abierto.
Esta propiedad fue adquirida a través de un *wholesaler* — uno de los miembros del equipo que vimos en el Capítulo 6 — quien encontró la propiedad con descuento e hizo un cierre doble. cerró el *wholesaler* con el vendedor y luego el *wholesaler* me la vendió a mí. Todo el mismo día y en forma remota.
Mi financiamiento lo proveyó un *hard money lender* (HML), que me prestó el 90% del precio de compra. Como vimos en el Capítulo 8, los HML prestan a corto plazo (en este caso a 6 meses), a tasas más altas que un crédito DSCR — lo que los hace ideales para este tipo de operaciones donde la velocidad importa y la propiedad puede no estar en condiciones de ser financiada por un *lender* convencional.
El LTV del 90% explica por qué el *loan amount* (línea 3) es tan cercano al precio de compra. La rehabilitación posterior la realicé con fondos propios — no con dinero del HML — lo que es una decisión común cuando el costo del *rehab* es manejable y el inversionista prefiere no aumentar la deuda a corto plazo.