Los siguientes términos aparecen a lo largo del libro. La mayoría se utiliza en inglés porque así se emplean en la práctica del mercado inmobiliario americano — incluso entre inversionistas hispanohablantes.
**A**
**After Repair Value (ARV)**
Valor estimado de una propiedad una vez que ha sido rehabilitada o remodelada. Es el número central del análisis en estrategias como el BRRRR y el Fix & Flip.
**B**
**Buy Box**
Conjunto de criterios específicos que define el tipo de propiedad que un inversionista busca: tamaño, precio, ubicación, condición, tipo de financiamiento. Es la herramienta que permite comunicarle a agentes y exactamente qué oportunidades son relevantes.
**C**
**Cap Rate (Capitalization Rate)**
Métrica que mide el retorno de una propiedad asumiendo compra al contado. Se calcula dividiendo el NOI por el precio de compra. Útil para comparar propiedades sin considerar el efecto del financiamiento.
**CAPEX (Capital Expenditures)**
Gastos de capital mayores que ocurren con poca frecuencia pero son inevitables: techo, sistema HVAC, plomería estructural. Se reserva un porcentaje mensual de la renta para cubrirlos cuando aparecen.
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Flujo de caja mensual de una propiedad. Es positivo cuando la renta supera todos los gastos operativos y el dividendo del crédito. Es la primera métrica que evalúa un inversionista orientado a rentas.
**Cash-on-Cash Return (CoC)**
Retorno anual del flujo de caja sobre el capital efectivamente invertido (down payment, costos de cierre, puntos). Es la métrica más práctica para comparar propiedades cuando se opera con crédito.
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Refinanciamiento de un crédito existente por un monto mayor al saldo actual, permitiendo retirar la diferencia en efectivo. Se usa para movilizar el acumulado sin vender la propiedad.
**Closing Disclosure (CD)**
Documento emitido por el title company que resume todos los movimientos financieros de una transacción inmobiliaria: precio de compra, crédito, costos de cierre y monto final que paga el comprador.
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Costos de cierre de una operación inmobiliaria. Incluyen origination fee del mortgage broker, honorarios del title company, impuestos de registro, seguros prepagados e intereses prepagados. Generalmente equivalen al 4-6% del precio de compra.
**CPA (Certified Public Accountant)**
Contador público certificado. En el contexto de inversión inmobiliaria, es el profesional que gestiona las declaraciones de impuestos y optimiza la estructura tributaria del portafolio.
**D**
**Deed**
Documento legal que transfiere la propiedad de un inmueble de un dueño a otro. En Estados Unidos no es el contrato de compra — es el título de dominio que se registra en el condado.
**Depreciation (Depreciación)**
Beneficio tributario que permite al propietario de un inmueble de arriendo deducir anualmente una fracción del valor de la construcción como gasto. Para inmuebles residenciales, el IRS permite depreciar el valor en 27,5 años.
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Pago inicial o pie de la propiedad. Para créditos DSCR dirigidos a extranjeros, generalmente equivale al 25-35% del precio de compra.
**DSCR Loan (Debt Service Coverage Ratio Loan)**
Crédito hipotecario para propiedades de inversión que evalúa principalmente la capacidad del activo de generar renta suficiente para cubrir el dividendo. No requiere declaraciones de impuestos personales ni historial crediticio americano, lo que lo hace ideal para inversionistas extranjeros.
**E**
**EIN (Employer Identification Number)**
Número de identificación tributaria para entidades jurídicas en Estados Unidos, equivalente al RUT de una empresa. Indispensable para abrir cuentas bancarias y operar una LLC.
**EMD (Earnest Money Deposit)**
Depósito de seriedad que el comprador entrega al firmar el contrato de compra. Se custodia en y se descuenta del cash to close al cierre. Se devuelve íntegramente si el comprador se retira por alguna contingencia contemplada en el contrato.
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Parte del valor de una propiedad que pertenece al dueño, equivalente al valor de mercado menos el saldo del crédito. Crece con la amortización del crédito, la apreciación del inmueble y las mejoras que aumentan el valor.
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Cuenta segregada administrada por un tercero neutral (el ) donde se custodian los fondos de una transacción inmobiliaria hasta el cierre. Ninguna de las partes tiene acceso directo durante el proceso.
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Proceso legal de desalojo de un arrendatario. Su duración varía significativamente según el estado — de semanas en estados landlord friendly a meses o años en estados friendly.
**F**
**FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act)**
Ley americana que establece una retención del 15% sobre el precio de venta bruto cuando un extranjero no residente vende una propiedad en Estados Unidos. Es un anticipo del impuesto final, no un impuesto adicional.
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Estrategia de inversión que consiste en comprar una propiedad deteriorada, remodelarla y venderla con ganancia en el corto plazo. Requiere experiencia en el mercado local, buen equipo de contratistas y control estricto de costos y tiempos.
**Forced Equity**
Patrimonio creado activamente mediante mejoras a una propiedad, en lugar de esperar la apreciación natural del mercado. Es el concepto central del modelo BRRRR.
**G**
**GRM (Gross Rent Multiplier)**
Métrica rápida que divide el precio de compra por la renta bruta anual. Se usa como filtro inicial para evaluar propiedades — un GRM inferior a 10 suele indicar que vale la pena un análisis más detallado.
**H**
**Hard Money Lender (HML)**
Prestamista de corto plazo que financia compras y rehabilitaciones de propiedades que no califican para crédito convencional. Sus tasas son más altas (10-14% anual) pero su velocidad de aprobación y cierre es significativamente mayor que la de los bancos tradicionales.
**HELOC (Home Equity Line of Credit)**
Línea de crédito rotativa que usa el de una propiedad como garantía. A diferencia del cash-out , no reemplaza el crédito existente y solo se pagan intereses sobre lo usado.
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Costos que acumula una propiedad mientras no genera renta — durante una rehabilitación, período de vacancia o proceso de venta. Incluyen intereses del financiamiento, impuestos territoriales, seguros y servicios básicos.
**HVAC (Heating, Ventilation, and Air Conditioning)**
Sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado. Es uno de los componentes más costosos de una propiedad residencial y uno de los primeros que se revisa en una inspección.
**I**
**ITIN (Individual Taxpayer Identification Number)**
Número de identificación tributaria para personas naturales extranjeras con obligaciones fiscales en Estados Unidos que no califican para un Social Security Number. Se tramita junto con la primera declaración de impuestos ante el IRS.
**L**
**Landlord Insurance**
Póliza de seguro diseñada específicamente para propiedades de arriendo. Cubre responsabilidad civil del propietario, daños estructurales y pérdida de renta por eventos cubiertos. Es diferente al seguro de hogar estándar.
**LLC (Limited Liability Company)**
Sociedad de responsabilidad limitada. Es la estructura legal más común para invertir en propiedades en Estados Unidos. Ofrece protección de activos personales y, en su modalidad más usual, tributa con pass-through taxation — las utilidades pasan directamente al dueño sin tributar a nivel de la entidad.
**LTV (Loan-to-Value)**
Porcentaje del valor de la propiedad que financia el crédito. Para créditos DSCR dirigidos a extranjeros, generalmente está entre 65% y 75%, lo que implica un de entre 25% y 35%.
**M**
**MLS (Multiple Listing Service)**
Sistema centralizado donde se publican prácticamente todas las propiedades en venta o arriendo en Estados Unidos. Accesible a través de agentes inmobiliarios y plataformas como Zillow o Redfin.
*
Intermediario especializado en financiamiento inmobiliario que trabaja con múltiples . A diferencia de un banco, no presta dinero propio sino que conecta al inversionista con el más adecuado para su operación.
**N**
**NOI (Net Operating Income)**
Ingreso operativo neto de una propiedad — la renta bruta menos todos los gastos operativos (administración, impuestos, seguros, vacancia, mantención), sin incluir el servicio de la deuda.
**P**
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Acrónimo que resume los componentes del dividendo mensual de un crédito hipotecario: Principal, Interest (intereses), Taxes (impuestos territoriales) e Insurance (seguro). Al agregar Management (comisión del ), se habla de PITI + M.
**POA (Power of Attorney)**
Poder entregado por una Corporate Resolution o frente a un notario que autoriza a un tercero a firmar documentos legales en nombre del otorgante.
**Property Manager (PM)**
Empresa o profesional que administra una propiedad de arriendo en el día a día: búsqueda y screening de arrendatarios, cobro de rentas, coordinación de reparaciones y reporte al propietario. Es la pieza más crítica del equipo de un inversionista remoto.
**Property Taxes**
Impuestos territoriales municipales que se pagan anualmente al condado donde está ubicada la propiedad. Su monto varía significativamente según el estado, la ciudad y el valor tasado del inmueble.
PSA (Purchase and Sales Agreement)
Contrato de compraventa. Es el documento que formaliza la oferta de compra una vez aceptada por el vendedor. Incluye precio, contingencias y fecha de cierre.
**Q**
**Qualified Intermediary**
Intermediario calificado que custodia los fondos de una venta durante un 1031 Exchange. Es un requisito legal — los fondos no pueden pasar por las manos del vendedor en ningún momento durante el proceso.
**R**
**Rehab**
Rehabilitación o remodelación de una propiedad. Puede ir desde reparaciones menores hasta una reconstrucción casi completa, dependiendo de la estrategia de inversión y el estado inicial de la propiedad.
**Return on Equity (ROE)**
Retorno total sobre el patrimonio invertido, considerando simultáneamente el flujo de caja, el acumulado, la apreciación y los beneficios tributarios. Es la métrica más completa para evaluar el desempeño real de una inversión inmobiliaria.
**S**
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Proceso de evaluación de candidatos a arrendatarios. Incluye verificación de ingresos, historial crediticio, referencias de arrendadores anteriores y antecedentes penales. Un buen screening es la principal herramienta de prevención de problemas con arrendatarios.
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Período mínimo que los fondos deben haber permanecido en una cuenta bancaria antes de poder usarse como en una compra inmobiliaria
**Servicer**
Empresa que administra el crédito hipotecario en el día a día — cobro de dividendos, administración de la cuenta de para impuestos y seguros, y comunicación con el deudor. Puede ser diferente al original.
**T**
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Empresa que actúa como tercero neutral en una transacción inmobiliaria. Custodia los fondos en , estudia los títulos de la propiedad, coordina el cierre y distribuye los fondos a cada parte. Es el equivalente funcional del notario en los sistemas de derecho civil.
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Modelo de inversión en que la propiedad se adquiere ya remodelada, lista para arrendar y con administración incluida. Es el punto de entrada más recomendado para inversionistas extranjeros que están comenzando.
**U**
**Umbrella Policy**
Póliza de responsabilidad civil adicional que se activa cuando los límites de las pólizas individuales se agotan. Ofrece cobertura adicional desde USD 1 millón hacia arriba, a un costo relativamente bajo, y es especialmente recomendada cuando el portafolio tiene varios activos.
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Proceso de análisis financiero de una propiedad de inversión. Incluye proyección de ingresos, gastos operativos, flujo de caja y métricas de retorno. También se usa para describir el proceso de evaluación de un crédito por parte del .
**V**
**Vacancy (Vacancia)**
Período en que una propiedad no tiene arrendatario activo. Se reserva un porcentaje mensual de la renta (generalmente 7-10%) para cubrir este riesgo. El landlord insurance estándar no cubre la vacancia normal — solo la pérdida de renta por eventos físicos cubiertos.
**W**
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Persona o empresa que se dedica a encontrar propiedades con descuento y ceder el contrato de compra a un inversionista final, cobrando un margen por la intermediación. Es una fuente habitual de oportunidades para estrategias como el BRRRR y el Fix & Flip.
**OTROS**
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Mecanismo del Código de Rentas Internas americano que permite diferir el pago del impuesto sobre ganancias de capital cuando se vende una propiedad de inversión y se reinvierte en otra de igual o mayor valor. Los plazos son estrictos: 45 días para identificar la propiedad de reemplazo y 180 días para cerrar la compra.
**1% Rule**
Regla empírica que establece que una propiedad pasa el filtro inicial si la renta mensual bruta equivale al menos al 1% de su precio de compra. Es un filtro rápido, no un análisis definitivo.