El primer paso es elegir el estado donde vas a invertir. Afortunadamente, existe una primera distinción que ayuda mucho a reducir las opciones. Cuando hablamos de inversión inmobiliaria de largo plazo, los estados suelen clasificarse según la facilidad o dificultad que ofrece su marco legal para el negocio.
De manera bastante general, en el negocio se habla de estados *Landlord Friendly *— favorables al propietario — y estados *Tenant Friendly* — favorables al arrendatario. Esto no es una regla absoluta ya que hay muchos criterios que hacen que un estado sea uno u otro.
En la imagen de más abajo puedes ver una clasificación de estados, aunque puedes encontrar online muchos mapas como éste y todos tienen algunos matices que los difieren entre sí.
En los estados *Landlord Friendly*, los procesos legales para recuperar una propiedad en caso de no pago o incumplimiento del arrendatario son relativamente rápidos y expeditos. En los estados *Tenant Friendly*, en cambio, esos mismos procesos pueden tomar meses o incluso años, lo que significa que el propietario puede estar pagando un dividendo mensual sin percibir renta durante todo ese período. Para un inversionista extranjero que opera desde otro país, esa diferencia es absolutamente crítica.
Ahora, la división entre *Landlord Friendly* y *Tenant Friendly* no es solo aplicable al tema del *eviction* (desalojo). Hay muchos factores que inciden en la calificación como uno u otro. Entre ellos la cantidad de meses que se le puede pedir al arrendatario de *security deposit*, la anticipación con que hay que dar los avisos de renovación del arriendo, el nivel de información que se le puede pedir a los arrendatarios y muchos otros.
En mi caso, descarté de plano los estados Tenant Friendly. Si me tocaba enfrentar un proceso de *eviction* no quería que se extendiera indefinidamente mientras seguía pagando el dividendo sin recibir arriendo.
Admito que consideré invertir en Nueva York, donde viví trece años. Sin embargo, las leyes de Nueva York son altamente protectoras de los arrendatarios, los precios son muy altos para mi modelo de negocio, tiene impuestos territoriales muy elevados y, la verdad, prefiero evitar climas muy fríos donde el riesgo de congelamiento de cañerías, nieve y hielo es alto. Con solo unos pocos criterios — marco legal, precios, impuestos y clima — eliminé muchos estados de mi lista.
Lo anterior me dejó básicamente con los estados del sur, con un *track record* sólido como *Landlord Friendly*, accesibles con mi nivel de ingresos y ahorros, y con bajos impuestos que no me comieran el flujo de caja mensual. Una vez que reduje los estados a tres -principalmente por precios y valor de los impuestos territoriales- bajé al siguiente nivel: mirar ciudades dentro de esos estados.