*"Felipe ordenó en pocas páginas lo que a mis clientes les toma años entender — muchas veces después de errores costosos: estructura societaria, obligaciones tributarias, banca. El orden importa, y aquí está bien explicado.*
*La mayoría de los materiales sobre inversión inmobiliaria en EE.UU. dan por sentado cosas que un extranjero no sabe: que el ITIN no se tramita antes de la primera declaración, que existe el Form 5472 con multas severas por no presentarlo, o que el impuesto a la herencia puede llevarse hasta un 40% del patrimonio de un inversionista extranjero.*
*Mi única recomendación es la misma de estas páginas: busca un CPA con experiencia específica en inversionistas extranjeros. Este capítulo es el mejor primer paso para esa conversación que he visto en un libro en español."*
***Ana Karina Klein, CPA****Fundadora de The Tax Boss*
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Antes de entrar en este capítulo, quiero ser muy explícito sobre lo que vas a encontrar aquí — y también sobre lo que no vas a encontrar. Este capítulo no es asesoría legal ni tributaria. No pretende serlo. La estructura legal y tributaria para inversionistas extranjeros en Estados Unidos es un tema vasto y en constante evolución. Lo que haremos aquí es darte un mapa básico antes de entrar al proceso.
Cuando un inversionista extranjero compra una propiedad en Estados Unidos por primera vez, hay tres temas que tiene que tener tempranamente a la vista: cómo estructurarse legalmente, cómo va a funcionar el tema de los impuestos, y dónde, cómo y cuándo va a mover su dinero. Vamos a cada uno de estos temas por separado.
## 7.1 Estructura societaria: cómo invertir en la práctica
La primera pregunta que aparece casi invariablemente es: ¿necesito crear una empresa para comprar propiedades en Estados Unidos? La respuesta práctica es sí, porque el sistema te lo exige.
Los créditos DSCR, que son el instrumento de financiamiento más utilizado por inversionistas extranjeros, se otorgan a entidades jurídicas americanas, no a personas naturales extranjeras. Sin una LLC, no hay crédito. La estructura societaria, entonces, no es una decisión que se debate mucho — es una condición de entrada al sistema de financiamiento.
Dicho eso, la LLC no solo sirve para acceder al financiamiento. También ofrece una protección de activos real. En Estados Unidos existe una cultura litigiosa que, aunque a veces se exagera, es real. Tener la propiedad dentro de una entidad legal significa que el riesgo queda contenido dentro de esa entidad, sin afectar tu patrimonio personal.
## 7.1.1 La LLC: el vehículo más común
La estructura más utilizada por inversionistas en propiedades residenciales — tanto locales como extranjeros — es la LLC (*Limited Liability Company*), equivalente aproximado a una sociedad de responsabilidad limitada. Una de sus características más prácticas es lo que en inglés se llama *pass-through taxation* — también conocidas como *disregarded entities*: las utilidades no tributan a nivel de la entidad, sino que "pasan" directamente al dueño y se declaran a nivel personal.
La LLC se constituye a nivel estatal — no federal — y su costo y requisitos varían según el estado. El proceso es bastante simple y hoy puede hacerse completamente online, sin presencia física en Estados Unidos. Una vez constituida, debes obtener un EIN (*Employer Identification Number)* del IRS — el número de identificación tributaria de la empresa.
## 7.1.2 ¿Una LLC por propiedad o una para todo?
Esta es una de las preguntas más frecuentes — y no tiene una respuesta única. Quienes prefieren una LLC por propiedad argumentan que el aislamiento de riesgo es completo: si hay un problema legal en una propiedad, el riesgo queda contenido dentro de esa LLC y no contamina el resto del portafolio. Eso es cierto, en la medida que se lleve un orden exhaustivo de las operaciones — ingresos y gastos — de cada LLC. Quienes prefieren consolidar todo bajo una sola LLC priorizan la simplicidad administrativa: menos declaraciones, menos fees anuales, menos cuentas bancarias que manejar.
Ambas posiciones tienen su punto, y el factor tributario también entra en esa conversación. Mi recomendación para quien está comenzando es simple: empieza con una LLC constituida correctamente y avanza desde ahí. A medida que el portafolio crece, la conversación sobre separar activos en entidades distintas — incluyendo el factor tributario — vale la pena tenerla con tu CPA. No te quedes parado decidiendo esto como condición para invertir.
## 7.1.3 ¿Dónde constituir la LLC?
El estado donde constituyes la LLC no necesita ser el mismo donde están tus propiedades. Son decisiones independientes. En este libro no podemos analizar todas las opciones, pero puedo transmitir mi experiencia con dos de ellos que recurrentemente se recomiendan a inversionistas: Delaware y Wyoming.
Delaware es conocido por su sistema legal sofisticado y su entorno pro-inversionista. Es la jurisdicción preferida para fondos y estructuras corporativas complejas. Sus costos anuales son más altos que Wyoming y la estructura es algo más compleja.
Wyoming, en cambio, atrae por razones más prácticas: es simple, barato de mantener, ofrece confidencialidad fuerte respecto a la identidad del titular y tiene muy poca burocracia. Para un inversionista extranjero que está comenzando con una o dos propiedades residenciales, Wyoming suele ser una opción más pragmática.
## 7.2 El tema tributario: cómo funcionan los impuestos
## 7.2.1 El IRS, el SSN, el ITIN y el EIN
El IRS (*Internal Revenue Service*) es el organismo federal que recauda los impuestos en Estados Unidos. Como inversionista extranjero con propiedades en ese país, tendrás obligaciones frente al IRS independientemente de tu residencia. Cuando tu LLC compra una propiedad, genera lo que el IRS denomina *Effectively Connected Income* — y con eso nace la obligación de declarar impuestos en Estados Unidos, sin excepciones.
Para cumplir con esas obligaciones necesitas números de identificación tributaria. Hay tres:
El EIN (*Employer Identification Number*) es el número de identificación para personas jurídicas — en tu caso, tu LLC. Se obtiene al momento de constituir la LLC.
El SSN (*Social Security Number*) es el número de identificación tributaria para ciudadanos americanos, residentes permanentes y extranjeros autorizados a trabajar en EE.UU. Para los demás extranjeros no residentes — que es el caso de la gran mayoría de los lectores de este libro — el equivalente funcional es el ITIN (*Individual Taxpayer Identification Number*), emitido por el IRS exclusivamente para fines tributarios.
El ITIN (*Individual Taxpayer Identification Number*) es el número de identificación para extranjeros no residentes que tienen obligaciones tributarias en Estados Unidos pero no califican para un SSN. Como inversionista extranjero, este es el número que necesitas a nivel personal — y se obtiene al momento de presentar tu primera declaración de impuestos, no antes.
El CAA (*Certified Acceptance Agent*) es un profesional certificado por el IRS para verificar la veracidad de los documentos de identidad del solicitante de ITIN y tramitar la solicitud en su nombre. Su rol es especialmente valioso para inversionistas extranjeros porque evita la necesidad de enviar los documentos originales de identidad al IRS. El proceso puede hacerse completamente de forma remota.
El sistema tributario americano aplica a los extranjeros sobre sus ingresos de fuente americana. Para un inversionista en propiedades de arriendo, los principales impuestos a entender son:
**Impuesto a la renta (federal).** Las rentas de arriendo son ingresos gravados en Estados Unidos. Como extranjero no residente, tributas sobre la utilidad neta — es decir, después de deducir todos los gastos asociados a la propiedad. En la práctica, con pocas propiedades es muy probable que los beneficios y deducciones legales — como los intereses de los créditos y la depreciación — hagan que el impuesto neto sea mínimo o nulo.
Tu CPA utilizará el Form 1040NR para declarar tus rentas como persona natural, con los ingresos y gastos de la propiedad en el Schedule E. Adicionalmente, si tu LLC es de un solo miembro y su dueño es un extranjero no residente, el IRS exige presentar también el Form 5472 — una declaración informativa que muchos CPAs generalistas desconocen y cuya omisión tiene multas severas. Es una razón más para trabajar con un CPA especializado en inversión inmobiliaria para extranjeros.
**Impuestos a la renta (estatales).** La mayoría de los estados tienen impuesto a la renta estatal adicional al federal. Lo relevante para un inversionista extranjero es que ese impuesto se determina por el estado donde está la propiedad — no por donde vive el inversionista. Si tu propiedad está en California, pagas impuesto estatal en California; si está en Texas o Florida, no pagas impuesto estatal a la renta. Entre los mercados más populares para inversionistas extranjeros, los que no tienen impuesto estatal a la renta son Texas, Florida, Tennessee y Nevada. Es un factor que algunos consideran al elegir mercado — aunque no debiera ser el único ni el más determinante.
**Property taxes.** Son impuestos anuales que se pagan al condado donde está ubicada la propiedad. En la práctica, cuando la propiedad tiene crédito hipotecario, el monto se prorratea mensualmente y se paga junto con el dividendo — la empresa que administra tu crédito (*servicer*) lo retiene, acumula en una cuenta de *escrow* y lo entera al condado cuando corresponde. Los veremos en detalle en el Capítulo 9, como parte del análisis de flujo de caja.
Cuando no hay crédito hipotecario, en cambio, nadie gestiona ese pago por ti. La responsabilidad recae directamente en el dueño — y si no se paga, el condado puede iniciar un proceso de remate. No es una amenaza teórica.
Hace unas semanas me tocó ver el caso de dos amigas, inversionistas extranjeras con casas en Detroit, cuyo *property manager* les cobraba el *property tax* en dos cuotas (verano e invierno) e incluía pagarlo al condado como parte de su servicio. El property manager desapareció y no pagó los impuestos. Cuando una de ellas — amiga mía — se dio cuenta, estaban a una semana de que les remataran la propiedad. La otra tenía ocho casas en la misma situación.
Te cuento esto para remarcar algo importante: pagar el *property tax* es obligación del inversionista, y es muy fácil de hacer online directamente en el portal del condado. Si compraste sin crédito hipotecario, te sugiero que lo hagas tú mismo y no lo delegues en el *property manager*. El riesgo no vale la pena.
En mi experiencia, he visto a muchos inversionistas extranjeros caer en manos de *property managers* inescrupulosos que ofrecen hacer "todo" — y terminan siendo una pesadilla. Recuerda, este negocio no es completamente *hands off*.
## 7.2.3 La depreciación: el gran beneficio fiscal
Uno de los beneficios tributarios más poderosos — y más subestimados por inversionistas nuevos — es la depreciación. El sistema tributario americano permite al propietario de un inmueble de arriendo "depreciar" el valor de la construcción a lo largo del tiempo y deducir esa depreciación como gasto, reduciendo la base imponible.
En la práctica, esto significa que una propiedad puede estar generando flujo de caja real y positivo todos los meses, y al mismo tiempo generar una pérdida contable en la declaración de impuestos. Esa pérdida puede compensar otros ingresos de arriendo del mismo portafolio, reduciendo o eliminando la carga tributaria. La depreciación de un inmueble residencial se extiende por 27,5 años según las reglas del IRS.
Para calcular esa depreciación, el primer paso es separar el valor del terreno (que no se deprecia) del valor de la construcción — y aquí no necesitas una tasación nueva. El método que el propio IRS reconoce como válido es tomar la valorización que ya existe en el registro del *county tax assessor* (el mismo que usas para tus *property taxes*), ver qué proporción de esa valorización total corresponde al terreno y cuál a la construcción, y aplicar esa misma proporción a tu precio de compra real.
Por ejemplo, si el *tax assessor* de tu condado valoriza la propiedad en un 20% terreno / 80% construcción, y compraste la propiedad en USD 150.000, tu base depreciable sería USD 120.000 (el 80% de construcción). Dividido en 27,5 años, eso da una depreciación anual de USD 4.364. El ratio exacto varía según el condado y la propiedad — no es un número fijo, así que revisa siempre el registro del *assessor* de tu propiedad específica.
Hay una modalidad más avanzada llamada *cost segregation* que permite acelerar la depreciación de ciertos componentes de la propiedad en plazos más cortos.
## 7.2.4 FIRPTA: la retención al vender
Cuando un extranjero no residente vende una propiedad en Estados Unidos, el comprador está obligado por ley a retener parte del precio de venta y enviarlo directamente al IRS. Esa ley se llama FIRPTA (*Foreign Investment in Real Property Tax Act*) y aplica independientemente de si la propiedad está a tu nombre o en una LLC — porque el IRS trata la *single-member LLC* como entidad transparente y te mira a ti directamente como vendedor extranjero.
La retención no es un impuesto definitivo — es un anticipo a cuenta del impuesto real sobre la ganancia. El monto depende del precio de venta y del uso que le dará el comprador:
Si el comprador va a usar la propiedad como residencia principal y el precio no supera USD 300.000: sin retención.
Si el comprador va a usarla como residencia principal y el precio está entre USD 300.001 y USD 1.000.000: 10% del precio bruto.
En todos los demás casos: 15% del precio bruto.
La lógica detrás de estos tramos es simple: el IRS quiere incentivar la venta de propiedades a familias que van a vivir en ellas, y para no frenar esas transacciones reduce la carga al vendedor extranjero.
El *title company* ejecuta la retención en el cierre y la remite al IRS. Al presentar tu declaración anual, calculas el impuesto real sobre la ganancia — no sobre el precio bruto — y lo que retuvieron de más te es devuelto.
Existe además un mecanismo para reducir o eliminar la retención antes del cierre: el *withholding certificate*. Si tu CPA lo solicita al IRS con anticipación suficiente — el trámite toma entre 60 y 90 días — puedes retener solo el monto equivalente al impuesto estimado real, en lugar del 15% sobre el precio bruto. En propiedades con márgenes ajustados o en operaciones donde el capital es importante para el siguiente *deal*, ese trámite puede hacer una diferencia significativa en tu flujo de caja al momento del cierre.
## 7.2.5 El impuesto a la herencia: el riesgo que nadie menciona
Este es probablemente el tema tributario más ignorado por inversionistas extranjeros — y potencialmente el más costoso.
En Estados Unidos, los ciudadanos y residentes tienen una exención de herencia de USD 13,99 millones. Los extranjeros no residentes, en cambio, tienen una exención de apenas USD 60.000 sobre su patrimonio en ese país. Todo lo que exceda ese monto puede quedar sujeto a tasas de hasta un 40% en caso de fallecimiento.
Para ponerlo en perspectiva: si tienes tres propiedades con un valor combinado de USD 450.000, potencialmente USD 390.000 de ese patrimonio estarían expuestos a ese impuesto. No es un escenario hipotético — es un riesgo real que muchos inversionistas extranjeros ignoran completamente hasta que es demasiado tarde.
La solución más común es interponer una entidad extranjera entre el inversionista y sus activos americanos — una estructura conocida como *blocker*. Es un tema que requiere asesoría especializada, pero que deberías poner en tu agenda cuando tu portafolio comience a crecer.
## 7.3 Cuentas bancarias: cómo mover el dinero
Abrir una cuenta bancaria en Estados Unidos como extranjero no residente es perfectamente posible — aunque puede ser más engorroso de lo que uno imagina la primera vez.
Lo que necesitas en esta etapa es principalmente una cuenta a nombre de tu LLC. Para eso debes tener dos cosas previamente resueltas: la LLC constituida y el EIN obtenido.
Los bancos tradicionales — como Chase, Bank of America o Wells Fargo — suelen requerir presencia física en una sucursal para abrir cuentas a nombre de empresas. Eso es un obstáculo real para quien opera desde otro país.
La alternativa más práctica para inversionistas extranjeros son los bancos online — plataformas financieras digitales diseñadas para empresas pequeñas. En mi conocimiento, y al momento de escribir este libro, Mercury y Relay son los más utilizados en el mundo de la inversión inmobiliaria. Permiten abrir cuentas de forma completamente remota y están diseñados específicamente para el tipo de operaciones que vas a hacer.
Una recomendación práctica: abre al menos dos cuentas desde el principio — una operacional (donde entra la renta y salen los gastos) y una de reservas (donde acumulas el fondo para mantención, CAPEX y vacancia).
## 7.3.1 Transferencias internacionales y tipo de cambio
Mover dinero desde tu país hacia Estados Unidos es hoy mucho más simple y barato que hace diez años. Plataformas como Wise (antes TransferWise) o Airwallex permiten hacer transferencias internacionales con tipos de cambio muy competitivos y comisiones bajas, directamente a la cuenta de tu LLC.
## 7.4 Un último punto: el orden correcto de las cosas
Una confusión frecuente en inversionistas que están comenzando es creer que deben tener toda la estructura legal y tributaria perfectamente armada antes de dar cualquier otro paso. La realidad es más pragmática.
Lo que necesitas tener resuelto antes de tu primera compra es: la LLC constituida, el EIN obtenido y la cuenta bancaria abierta. El ITIN se tramita — salvo excepciones — con la primera declaración de impuestos, no antes. La estructura de blocker para el impuesto a la herencia es una conversación para cuando el portafolio lo justifique. El *cost segregation* aparece como hito de tu inversión más adelante.
La clave es no paralizarse esperando tener todo perfecto. Empieza con lo mínimo necesario para operar correctamente, y ve construyendo la estructura a medida que el negocio lo exige. Tu CPA será tu guía en ese proceso — y por eso encontrar uno con experiencia específica en inversión inmobiliaria para extranjeros vale muchísimo más que uno generalista.
Con la estructura legal armada y las cuentas en orden, ya tienes todo lo necesario para dar el siguiente paso — que para la mayoría de los inversionistas extranjeros pasa inevitablemente por una pregunta central: ¿cómo financio la compra?