A estas alturas ya entiendes cómo funciona el proceso de compra y quiénes participan en él. Lo que muchos extranjeros no pueden visualizar antes de su primera compra es cuánto cuesta realmente cerrar una operación en Estados Unidos y qué se está pagando exactamente con cada uno de esos cargos.
En palabras gruesas, los costos de cierre en Estados Unidos suelen estar entre un 4% y un 6% del valor de la propiedad — en el ejemplo de este capítulo, una propiedad de USD 115.000, eso equivale a entre USD 4.600 y USD 6.900. Lo que normalmente puede aumentar ese costo es si te decides a comprar puntos para bajar la tasa de interés y, de esta forma, alivianar tus dividendos mensuales.
El documento que resume todos estos movimientos tiene muchos nombres, pero comúnmente se le llama *Settlement Statement* — o *Closing Disclosure* (CD). Lo emite el *title company* y normalmente lo recibes en los días previos al cierre. Es el resumen financiero completo de la operación: qué paga el comprador, qué recibe el vendedor y a quién le llega cada dólar.
A continuación, encontrarás el CD real de una compra. Es solo un modelo — cada *title company* usa un formato ligeramente diferente, aunque las secciones generalmente se repiten. Te recomiendo tenerlo a la vista mientras lees lo que sigue de este capítulo: cada vez que mencionemos una línea específica, podrás ubicarla directamente en la columna izquierda de la tabla.
Antes de entrar al detalle línea por línea, vale la pena entender el contexto de esta operación porque es distinto al de una compra estándar en el mercado abierto.
Esta propiedad fue adquirida a través de un *wholesaler* — uno de los miembros del equipo que vimos en el Capítulo 6 — quien encontró la propiedad con descuento e hizo un cierre doble. cerró el *wholesaler* con el vendedor y luego el *wholesaler* me la vendió a mí. Todo el mismo día y en forma remota.
Mi financiamiento lo proveyó un *hard money lender* (HML), que me prestó el 90% del precio de compra. Como vimos en el Capítulo 8, los HML prestan a corto plazo (en este caso a 6 meses), a tasas más altas que un crédito DSCR — lo que los hace ideales para este tipo de operaciones donde la velocidad importa y la propiedad puede no estar en condiciones de ser financiada por un *lender* convencional.
El LTV del 90% explica por qué el *loan amount* (línea 3) es tan cercano al precio de compra. La rehabilitación posterior la realicé con fondos propios — no con dinero del HML — lo que es una decisión común cuando el costo del *rehab* es manejable y el inversionista prefiere no aumentar la deuda a corto plazo.
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CLOSING DISCLOSURE — EJEMPLO REAL
Propiedad: 1247 Birchwood Ln, Birmingham, AL 35203
Comprador: Maple Investments LLC
Vendedor: R. Crawford
Fecha de cierre: 02/17/2026
Lender: Capital Lending LLC
Title company: Sunshine Title Services
(Los nombres de las partes y la dirección han sido modificados. El resto replica la operación tal como ocurrió.)
| Concepto | Comprador (débito / crédito) |
Vendedor (débito / crédito) |
|---|---|---|
| SECCIÓN FINANCIAL (líneas 1–5) | ||
| 1. Precio de compra | +115.000,00 | — |
| 2. (EMD) — depositado en escrow al aceptarse la oferta | +2.500,00 | — |
| 3. Préstamo LLC (HML, 90% LTV) | +103.500,00 | — |
| 4. (costos del primer cierre traspasados por el wholesaler) | +1.177,25 | — |
| 5. Impuestos prorrateados: 10/01/2025 al 02/17/2026 | +332,21 | — |
| LOAN CHARGES (líneas 6–15) | ||
| 6. Origination Fee — LLC | — | — |
| 7. Lender Attorney Review | — | — |
| 8. Points (~1,9% del monto prestado) | — | — |
| 9–12. Other Charges Lender | — | — |
| 13. Lender’s Title Policy | — | — |
| 15. Intereses prepagados: 02/17 al 03/01/2026 | — | — |
| OTHER TAXES & GOVERNMENT FEES (líneas 16–19) | ||
| 16. Recording Fees (transferencia USD 19 + hipoteca USD 88) | — | — |
| 17–19. Transfer Taxes — Estado de Alabama | — | — |
| TITLE CHARGES (líneas 20–23) | ||
| 20. Title CPL (Closing Protection Letter) — lender | — | — |
| 22. Settlement / Closing Fee — Sunshine Title Services | — | — |
| 23. Owner’s Title Policy — seguro de título del comprador | — | — |
| MISCELLANEOUS (líneas 24–26) | ||
| 24. Notary Fee — NotaryConnect Services | POC | — |
| 25. Homeowner’s Insurance Premium anual — Meridian Home Insurance | POC | — |
| TOTALES | ||
| Total Débitos / Créditos del Comprador | +106.332,21 | — |
| 27. Due from Buyer (wire al title company) | USD 17.684,62 | — |
| 28. Due to Seller (transferencia del title company al vendedor) | — | USD 115.845,04 |
[/html]
## 11.1 Sección “”: el esqueleto de la operación (líneas 1–5)
Las primeras líneas son el esqueleto de la transacción.
La **línea 1** es el precio de venta: USD 115.000. Aparece como crédito del vendedor y como débito del comprador — es el punto de partida de todo.
La **línea 2** es el EMD — los USD 2.500 que deposité en *escrow *cuando se aceptó mi oferta. Aparece como crédito al comprador porque ya lo entregué antes del cierre; se descontó del total que pagué ese día.
La **línea 3** es el monto del crédito del *hard money lender*: USD 103.500, equivalente al 90% del precio de compra. También es crédito al comprador — es el dinero que aporta el *lender*. En una compra con crédito DSCR convencional para extranjeros el LTV estará típicamente entre 65% y 75%, por lo que el *down payment *será proporcionalmente mayor y el *loan amount *menor en relación al precio.
La **línea 4** — *Closing Costs Reimbursement*: USD 1.177,25 — es un ítem característico de las compras hechas a través de un *wholesaler *que merece una explicación especial. En esta compra a un *wholesaler*, en realidad están ocurriendo dos cierres simultáneos — a veces con minutos de diferencia. El primero es entre el vendedor original y el *wholesaler*; el segundo, entre el *wholesaler *y el inversionista. En el primer cierre el *wholesaler *incurre en sus propios costos de cierre. Es práctica estándar en el mundo del *wholesaling *que esos costos se le traspasen al comprador final — a mí, en este caso. Por eso aparece como débito del comprador y crédito del vendedor. En el contexto de una estrategia BRRRR esto es completamente normal y esperado — lo importante es tenerlo contemplado en tu *underwriting *desde el principio.
La **línea 5** muestra un crédito al comprador por County Taxes del período 10/01/2025 al 02/17/2026: USD 332,21. Es el* *vendedor quien paga su parte proporcional de los impuestos territoriales hasta la fecha del cierre.
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| [font=”Inter”]EN LA PRÁCTICA
El prorrateo de impuestos y gastos entre comprador y vendedor varía según la fecha del cierre y las convenciones de cada estado. No es necesario que lo calcules tú — la title company lo hace automáticamente. Pero sí conviene revisar que los montos tengan sentido con relación al período que cubren.[/font] |
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## 11.2 : lo que cobran el lender y el mortgage broker (líneas 6–15)
Este bloque concentra los costos más variables y, en muchos casos, los más negociables.
Las **líneas 6 y 7** son honorarios menores del *lender*: Doc Prep Fee (USD 200) y Lender Attorney Review (USD 200). Son cargos fijos, prácticamente no negociables.
La **línea 8** es el *Origination Fee*: USD 2.000 — la comisión principal del *mortgage broker* por estructurar el crédito. En este caso fue de aproximadamente el 1,9% del monto prestado. Es uno de los ítems más importantes a comparar cuando cotizas con varios *mortgage brokers* en paralelo.
La **línea 9** es Other Charges Lender: USD 899. Es un cargo administrativo del *lender* que puede aparecer bajo distintos nombres según el prestamista. Pregúntalo de antemano para que no te sorprenda el día del cierre.
La **línea 10** es el Courier/Wire Fee: USD 75. Pequeño, pero real.
La **línea 11** es la preparación del *deed*: USD 150.
Las **líneas 12 y 13** son cargos de la póliza de título: *Final Policy Writing* (USD 25) y Lender’s Policy (USD 258).
La **línea 14** es el *Technology/Digital Archive Fee* de Sunshine Title Services: USD 114.
La **línea 15** son los intereses prepagados: el *lender* cobra los intereses del crédito desde la fecha del cierre (02/17/2026) hasta el fin del mes (03/01/2026) — en este caso 12 días a USD 25,10 diarios = USD 301,18.
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| [font=”Inter”]OJO CON ESTO
El bloque de Loan Charges es donde con más frecuencia aparecen cargos duplicados o ítems que no reconocerás. Revísalo línea por línea antes del cierre y pregunta por cualquier cosa que no entiendas. En más de una ocasión encontré cargos que no correspondían y se corrigieron sin problema al señalarlos. Tu mortgage broker es tu interlocutor natural para resolver estas dudas.[/font] |
[/html]
## 11.3 (líneas 16–19)
Son los cargos del condado y del estado por registrar el *deed* y la hipoteca. No se negocian y son, proporcionalmente, bajos.
La **línea 16** son las *Recording Fees*: USD 107 (USD 19 por el *deed* + USD 88 por la hipoteca). La **línea 17** es el *Deed Tax* estatal: USD 11,50. La **línea 18** es el E-Recording Fee: USD 10,50. La **línea 19** es el *Mortgage Tax* estatal: USD 155,25.
El total de este bloque es menor a USD 285 — relativamente bajo comparado con otros estados que tienen impuestos de transferencia más altos. Es uno de los factores que hace atractivos a los estados del sur para invertir.
## 11.4 (líneas 20–23)
La **línea 20** es el Title CPL (Closing Protection Letter) del lender: USD 25. La ***línea 21** es el Title Search and Examine: USD 350 — el costo de investigar la historia de la propiedad. La **línea 22** es el *Settlement or Closing Fee*: USD 975 — el honorario principal del *title company* por coordinar el cierre. La **línea 23** es la *Owner’s Title Policy*: USD 387,50 — el seguro de título del comprador. Protege tu dominio frente a cualquier reclamo futuro sobre la propiedad.
## 11.5 (líneas 24–26)
La **línea 24** es el *Notary Fee *a USD 200. Aparece aquí porque en esta operación se usó un *travelling notary* para el cierre remoto — exactamente el mecanismo que describimos en el Capítulo 10. Es un costo menor considerando la tranquilidad que da frente a la alternativa del envío físico de documentos.
La **línea 25** es la prima anual del seguro del propietario (*Homeowner’s Insurance Premium*): USD 1.395,65 pagados a Meridian Home Insurance. El *lender* exige que este seguro esté prepagado por adelantado — por el año completo — antes del cierre.
La **línea 26** muestra los *Property Taxes* adeudados al Jefferson County Tax Collector: USD 870,65 marcados como POC by Seller (*Paid Outside of Closing*). Esto significa que el vendedor pagó ese monto directamente al condado fuera del proceso de cierre — no pasa por el *escrow* del *title company*.
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| [font=”Inter”]EN LA PRÁCTICA
Los ítems marcados como POC (Paid Outside of Closing) no aparecen en los totales del CD porque ya fueron pagados por separado. Conviene identificarlos antes del cierre para entender el cuadro completo de la operación.[/font] |
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## 11.6 El número que importa: (línea 27)
Toda la tabla converge en un solo número: la **línea 27** — Due from Buyer: USD 17.684,62. Ese es el *wire transfer* que debes enviar al *title company* antes del cierre.
La lógica es simple: el comprador debe cubrir todo lo que aparece en su columna de Débito (USD 124.016,83), y a eso se restan los créditos a su favor — el EMD, el *loan amount* y los ajustes de prorrateo (USD 106.332,21). La diferencia es el Cash to Close.
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DESGLOSE CASH TO CLOSE — LÍNEA 27
| Concepto | Monto (USD) |
|---|---|
| Down payment (10% del precio de compra) | ~11.500,00 |
| Costos de cierre (origination, title, recording, misceláneos) + costos de cierre anterior del wholesaler | ~6.500,00 |
| Prepaids (seguro anual + intereses prepagados) | ~1.700,00 |
| EMD ya entregado al aceptarse la oferta (se descuenta) | — |
| Ajustes de prorrateo (impuestos, county taxes) | ~485,00 |
| CASH TO CLOSE (wire al title company) | 17.684,62 |
Los montos del down payment, costos de cierre y prepaids son aproximados. El número exacto es siempre la línea 27 del CD.
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| [font=”Inter”]OJO CON ESTO
Envía el wire del Cash to Close con al menos un día de anticipación al cierre. Un retraso puede postergar el cierre — y el vendedor, que tiene sus propios compromisos financieros ese día, no lo tomará bien. Cuando tengas la instrucción de pago de la title company, confirma los datos bancarios por teléfono — a un número que ya conozcas, nunca al que venga en el mismo correo — y ejecútala de inmediato. El fraude con instrucciones de wire falsas es uno de los riesgos más comunes en los cierres en Estados Unidos.[/font] |
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## 11.7 Lo que le llega al vendedor (línea 28)
La línea 28 — Due to Seller: USD 115.845,04. Es el precio de venta menos la comisión del agente y los ajustes de prorrateo. El *title company* es quien le transfiere ese monto directamente — tú no intervienes en ese pago.
Una vez que entiendes este documento, leer un *Settlement Statement* deja de ser intimidante — la estructura es siempre la misma, solo cambian los nombres y los montos. Con el cierre hecho y el *deed* registrado a nombre de tu LLC, empieza la siguiente etapa: operar la propiedad correctamente desde el primer día.