En las secciones anteriores vimos distintas estrategias de inversión, cada una con características, dedicación de tiempo y niveles de complejidad diferentes. Sin embargo, todas comparten un elemento transversal que determina en gran medida el éxito o fracaso del inversionista: la gestión del riesgo.
Invertir en propiedades puede ser una excelente forma de construir patrimonio a largo plazo, pero no está exento de riesgos. Muchos de esos riesgos pueden mitigarse con prácticas básicas que todo inversionista puede adoptar desde el comienzo.
## Primer riesgo: no entender lo que se está haciendo.
Invertir en un mercado extranjero, con reglas distintas, actores distintos y dinámicas de mercado diferentes exige estudio. Mucho estudio. Como mencionamos en el Capítulo 3, la educación y el aprendizaje constante no son opcionales — son el principal mecanismo de mitigación de riesgo que tiene cualquier inversionista, especialmente el extranjero. Recuerdo a mi profesor de derecho penal en Chile cuando nos decía: "El doctor que no estudia, lentamente se transforma en un asesino." En materia de inversiones se aplica algo similar: si no estudiamos permanentemente, nuestras decisiones van perdiendo eficacia — y los errores empiezan a acumularse sin que uno se dé cuenta.
## Segundo riesgo: elegir mal el mercado.
No todos los mercados inmobiliarios ofrecen las mismas condiciones para un inversionista. Algunos tienen precios demasiado altos para generar buenos retornos; otros tienen regulaciones poco favorables para los propietarios; y algunos simplemente no tienen suficiente dinamismo económico para sostener la demanda de arriendo. Ahora, no es que haya mercados malos per se — hay mercados más o menos adecuados para tu estrategia particular, tu modelo de negocios y tu nivel de tolerancia al riesgo. Lo que para ti es malo, puede ser perfectamente aceptable para un inversionista que busca algo diferente.
Por ejemplo, uno de mis coaches invierte en un mercado en que, con suerte, saca los costos. Invierte ahí por la apreciación. Como dije antes, la apreciación no está garantizada en ningún mercado, pero sin duda hay barrios más consolidados que otros donde las propiedades ganan valor a una velocidad mayor. Para mí, al inicio, fue chocante escuchar a alguien dispuesto a tener un arriendo mensual que con suerte paga el dividendo — pero si se mira la apreciación que ha tenido en los años en que ha sido dueño del inmueble, han sido inversiones sólidas. Este tema lo abordaremos en detalle en el Capítulo 5.
## Tercer riesgo: forzar los números.
Tal vez uno de los errores más comunes de los inversionistas novatos es "sacar cuentas alegres" — ajustar las cifras para que una inversión resulte atractiva en el papel. Tienes que ser ultraconservador con los números y ponerte siempre en el peor escenario — dentro de lo razonable — al hacer tu *underwriting*. Considera una tasa de vacancia alta, un porcentaje alto para gastos de capital y reparaciones, una eventual subida de impuestos territoriales. Si esos escenarios no se materializan, tendrás una ganancia inmediata. Muchas veces los inversionistas se enamoran de una casa y quieren que los números den a como dé lugar. La realidad es que la gran mayoría de las veces los números simplemente no dan. En ese caso, da vuelta la página y sigue buscando.
## Cuarto riesgo: sobre extenderse financieramente.
Es fácil entusiasmarse cuando comienzan a aparecer oportunidades interesantes, pero avanzar demasiado rápido sin tener un *cash flow* o reservas suficientes puede convertir cualquier imprevisto en un problema serio. En mi caso personal, exijo siempre un *cash flow* positivo y mantengo en la cuenta de cada propiedad al menos seis meses del valor del dividendo más gastos de administración. Las propiedades inevitablemente requieren reparaciones, pueden existir períodos de vacancia más prolongados o gastos inesperados. Mantener reservas adecuadas no es opcional — es lo que te permite operar tranquilo y dormir bien cada día. Sé que ese dinero parado tiene un costo de oportunidad — podría estar generando rendimiento en otro lado. Lo he pensado varias veces y sigo prefiriendo la liquidez: prefiero dejar algo de rentabilidad sobre la mesa a tener que vender una propiedad apurado o pedir un préstamo de emergencia cuando aparece el imprevisto. Más aún, de cada arriendo bruto de mis propiedades, automáticamente un porcentaje se mueve a una cuenta dedicada a mantención y CAPEX del portafolio.
## Quinto riesgo: tener un mal equipo local.
Cuando inviertes desde lejos, tu inversión depende en gran medida de las personas que están en terreno. De todos ellos, el *property manager* suele ser la pieza más crítica. La experiencia muestra que uno de los problemas más recurrentes para inversionistas remotos es precisamente la relación con el *property manager*. Cambiar *de property manager* es algo bastante común — en mi propia experiencia he tenido que cambiar en algunos mercados con bastante frecuencia. Por eso, encontrar un buen *property manager* es extraordinariamente valioso. Si logras trabajar con uno que realmente funcione bien, conviene aferrarse a esa relación y cultivarla. Conozco inversionistas que eligen ciertos mercados principalmente porque confían plenamente en sus *property manager*s locales. Al mismo tiempo, recuerda siempre el principio de "*manage the manager*" — contratar *un property *manager no significa nunca desentenderse completamente de la propiedad*.*
## Sexto riesgo: problemas en la ejecución del proyecto.
Especialmente en estrategias que requieren rehabilitación o remodelación, el éxito del negocio depende en gran medida de que las reparaciones se ejecuten dentro del presupuesto y dentro de los plazos previstos. Contar con contratistas confiables, definir claramente los alcances de las obras y mantener control sobre el avance del proyecto son prácticas esenciales.
En uno de mis mercados más grandes trabajo con Salvador, con quien ya he desarrollado una relación de confianza y amistad. Él sabe que le voy a pagar a tiempo y sin regateos; yo sé que él va a cumplir con su trabajo e, incluso, muchas veces me aconseja. Ese tipo de relación vale mucho. Salvador suele "centrarme" en un tema importante: que uno no va a vivir en las propiedades y hay un punto en que nadie va a pagar un estándar de arreglos demasiado alto. El "techo" del arriendo te lo da el barrio y las características de la casa, no el estándar de los arreglos. Es muy fácil entusiasmarse con las remodelaciones y terminar gastando más de lo estrictamente necesario. Por ejemplo, en un barrio en que el "techo" del arriendo por una casa de 3 cuartos y 2 baños es USD 1.400, nadie te va a pagar más porque tenga baños de mármol. Muy lindos, pero es un gasto que el mercado no paga. Sin embargo, un buen estándar de arreglo sí puede influir en que se arriende más rápido.
## Séptimo riesgo: no escuchar tu intuición.
Cuando como inversionista te sientes incómodo con un proyecto, normalmente es porque hay algo que no terminas de entender — o es una señal de que estás forzando los números. Hazle caso a tu intuición. Si hay algo que no te cuadra, es bien probable que haya algo que verdaderamente no anda bien. Eso sí, para que tu intuición funcione adecuadamente, debe ser educada en forma constante. Hay una casi imperceptible separación entre lo que te dice tu intuición y la parálisis por análisis. Con el tiempo vas a comenzar a distinguirlas con claridad.
Los inversionistas experimentados repiten con frecuencia el principio de que hay que "dormir tranquilo": si una inversión te quita el sueño, probablemente no es la correcta para ti. Tener la disciplina para dejar pasar un *deal* que no cumple con tus estándares suele ser una de las mejores decisiones de gestión de riesgo que puedes tomar.
En el largo plazo, la inversión inmobiliaria siempre premia la disciplina por encima de la agresividad.
# CAPÍTULO 5: ELECCIÓN DEL MERCADO (ESTADO Y CIUDAD)
Para un inversionista extranjero, la elección del mercado correcto suele ser una de las partes más intimidantes del proceso de inversión. Estados Unidos es grande, diverso y lleno de opciones, y esa abundancia de alternativas muchas veces produce el efecto contrario al esperado: en lugar de facilitar la decisión, la vuelve más difícil.
A mí me pasó exactamente eso cuando empecé a estudiar el tema. A pesar de haber vivido varios años en Estados Unidos y de sentirme muy familiarizado con el país, me encontré mirando el mapa pensando que las posibilidades parecían infinitas. Cada podcast mencionaba una ciudad distinta, cada libro hablaba de mercados diferentes, y cada inversionista parecía tener su propia receta. Tener demasiadas opciones puede ser tan paralizante como no tener ninguna. El miedo a equivocarse aparece, la mente se llena de dudas y la decisión de invertir termina postergándose indefinidamente.
La manera de salir de esa parálisis es la misma que hemos mencionado varias veces: la educación. Elegir un mercado es algo que se aprende, y una vez que uno comienza a entender las variables que importan, el proceso deja de parecer un misterio. La elección de mercados no es un arte esotérico ni una intuición reservada a unos pocos, sino un proceso, un método de análisis bastante lógico que se aprende y aplica de manera consistente.
El mercado inmobiliario de Estados Unidos es tan grande que siempre habrá lugares adecuados para cada tipo de inversionista. El desafío real es reducir el universo de opciones hasta quedarte con aquellos mercados que genuinamente se alinean con tu perfil y tus objetivos.
Lo que me ayudó mucho a ordenar la información fue pensar en cada estado como si fuera un país independiente. Así como un país, cada estado tiene sus propias leyes, su propio sistema tributario, sus regulaciones y sus procedimientos. Dentro de cada estado existen ciudades con economías más fuertes que otras, y dentro de cada ciudad aparecen barrios con características muy distintas entre sí. La selección de mercado ocurre en varios niveles: primero el estado, luego la ciudad y, finalmente, las zonas específicas dentro de esa ciudad.
La intención de este capítulo no es darte una lista de mercados "ganadores" ni sugerirte un lugar específico donde deberías invertir. Lo que sí puedo hacer es compartir el método que aprendí después de muchas horas de estudio, de conversaciones con mis *coaches* y con otros inversionistas y de experiencia práctica invirtiendo.
Dado que este libro está dirigido a personas que viven fuera de Estados Unidos, al no vivir allá, el mapa completo queda abierto para ti — no tienes una ciudad "natural" donde empezar ni el sesgo de invertir en el lugar donde vives. En cierto sentido, eso puede transformarse en una ventaja, porque te permite analizar el país completo con mayor libertad. Por supuesto, si tienes familiares o amigos de mucha confianza viviendo en una ciudad determinada en Estados Unidos, puede ser perfectamente razonable explorar ese mercado primero. Lo mismo si tienes pensado vivir en Estados Unidos en el futuro.
Eso sí, hay que tener claro que la investigación que uno puede hacer desde el extranjero tiene ciertos límites. Es posible estudiar estados, ciudades, tendencias económicas y datos demográficos, pero cuando se trata de entender la "sintonía fina" de un mercado — los barrios específicos donde conviene comprar — inevitablemente llega un momento en que se necesita la ayuda de alguien que esté físicamente en terreno. Pero no te preocupes, en el próximo capítulo veremos precisamente cómo construir ese equipo local.