Esta es, tal vez, la parte más desconocida e intimidante de todo el proceso. Para entender esta dinámica, vale la pena recordar lo que vimos en la sección 6.7. En los sistemas de derecho civil — la gran mayoría de América Latina y Europa continental — la compraventa de un inmueble opera en dos etapas: primero se firma un contrato de promesa que obliga a las partes a perfeccionar la venta, y luego se firma el contrato definitivo de compraventa ante notario, que es el acto que transfiere el dominio. En la práctica, ambos suelen hacerse ante notario.
En Estados Unidos ese esquema no existe. El PSA es el equivalente a la promesa — obliga a ambas partes a cerrar en un plazo determinado — pero no hay un contrato definitivo posterior. El cierre es un acto distinto en que no se firma otro contrato: lo que se firmaes el *deed*, un documento privado que se registra en el condado y que es el acto que transfiere el dominio. Junto con el *deed*, el comprador firma también los documentos que garantizan al *lender* el pago del crédito — la Note, que es la promesa de pago, y el *Mortgage*, que es la garantía real sobre la propiedad. El *title company* coordina ese cierre y custodia los fondos hasta que todo está en orden. Una vez que esa diferencia queda clara, el flujo tiene mucho sentido.
**Búsqueda inicial.** En el momento en que te decidas a comenzar la búsqueda de tu primera propiedad, debes tener suficiente dinero en la cuenta de tu LLC para cubrir el *down* *payment*, los gastos del cierre y las reservas que exigirá el *lender*. Además, te sugiero que ese dinero lo pongas en la cuenta de la LLC lo antes posible y lo mantengas allí. El *lender* va a querer verlo en la cuenta por al menos 60 días antes del *underwriting* — dependiendo del *lender* — (esto se conoce como *seasoning period*). Si el banco te pide los *statements* de la cuenta y el dinero no ha estado allí por ese tiempo, va a querer que le acredites de dónde viene el dinero y tendrás que demostrar que viene de tu país, complicando la operación innecesariamente. Mi recomendación: mueve los fondos mucho antes de tener una propiedad bajo contrato.
**Pre-Approval Letter.** Antes de hacer una oferta, pídele a tu *mortgage broker* que confirme con el *lender* que te prestará el dinero para esa propiedad específica. El *lender* hará un *underwriting* inicial del DSCR — lo que puede tomar desde pocas horas hasta algunos días — y si lo aprueba, te mandará una *pre-approval letter* que debes incluir junto con tu oferta. Ten en cuenta que este es solo el *underwriting* inicial; el proceso de verificación completo continuará hasta el cierre.
**Oferta del comprador.** La oferta se hace por medio del agente y se materializa enviando el contrato de compra firmado por el comprador — el *Purchase and Sales Agreement (PSA).* Tu agente te lo enviará; es un formato estándar, probablemente el de la Asociación de *Realtors* del estado. El PSA incluye el precio ofrecido, las contingencias que protegen al comprador y la fecha propuesta de cierre.
**Si la oferta es aceptada,** debes enviar el *Earnest Money Deposit (EMD)* al *title company* en el plazo que el contrato establece — normalmente entre 1 y 3 días. El EMD es una garantía de seriedad de tu oferta: como referencia práctica, en mis mercados suele ser de entre USD 1.000 y USD 5.000. Si la compra no se materializa por alguna de las contingencias del contrato, el EMD te es devuelto íntegramente. Si el cierre se concreta, ese monto se descuenta del *cash-to-close*.
**Contingencia de inspección.** Casi todos los contratos establecen como contingencia la inspección física de la propiedad. El comprador tendrá un plazo breve — normalmente hasta 7 días — para contratar un inspector independiente. El inspector normalmente emite su reporte dentro de las 24 horas siguientes a su visita, pues sabe que la venta está condicionada a sus hallazgos y el comprador necesita tiempo para decidir.
Esta contingencia le da al comprador la posibilidad de negociar el precio, pedir descuentos al vendedor por reparaciones o desistirse completamente de la compra — a su sola discreción y sin perder el EMD. Además, no es necesario que presentes el informe del inspector y, por tanto, el vendedor no puede impugnarlo. Me he retirado muchas veces después de firmar el contrato, y en muchos otros casos he negociado el precio con resultados variados.
**Contingencia de financiamiento.** La segunda contingencia habitual en el contrato es la obtención del crédito. Si el *lender* no te aprueba el préstamo por cualquier motivo, puedes salirte del contrato sin consecuencias, recuperando tu EMD.
**Tasación (****).** Una vez que decides seguir adelante después de la inspección, el *lender* mandará un tasador (appraiser) a la propiedad. El costo es de tu cargo — en mis mercados suele estar entre USD 500 y USD 1.000. El *lender* te prestará entre un 65% y un 75% del valor tasado o del precio de compra — el que sea menor. En encontrarás un ejemplo real de reporte de tasación.
** final y cierre.** Con el reporte de su tasador en mano, el *lender* confirmará el monto final del crédito y emitirá su compromiso de financiamiento. A partir de ahí tendrás aproximadamente 30 a 45 días para llegar al cierre. Mi recomendación: mantente encima del equipo, preguntando con frecuencia cómo va el proceso. A nadie le interesa más que a ti que tu compra llegue a feliz término en la fecha prevista. No es raro que todas las partes terminen corriendo los últimos días antes del cierre.