Los problemas con el *property manager* merecen su propia sección porque son los más frecuentes — y los que los extranjeros más postergamos enfrentar.
Hay una diferencia importante entre un problema puntual y una relación que no funciona. Un cobro que no entiendes, una reparación que te pareció cara, un reporte que llegó tarde — eso se conversa y se resuelve. Pero cuando los problemas son sistemáticos, hay que tomar una decisión rápida y no mirar para atrás.
En una de mis propiedades noté que había muchas facturas de la misma empresa realizando reparaciones — bastante caras — casi todos los meses. Después de un tiempo los enfrenté y resultó que el proveedor estaba verticalmente integrado con el *property manager*. Me resultó raro y sospechoso que haya tenido que indagar quiénes eran los dueños de la empresa proveedora, solo para encontrarme con que era de los mismos dueños que el *property manager*. Como no era transparente ni conveniente para mí, cambié de *property manager*.
Cambiar de *property manager* no es el fin del mundo — es parte del negocio. En uno de mis mercados tuve que cambiar de *property manager* más de tres veces en tres años hasta encontrar uno que funcione medianamente bien. Ya llevo dos años con el nuevo y estoy moderadamente contento.
Antes de cerrar este capítulo hay algo que me parece importante destacar. Este negocio perdona muchos errores. No todos, pero sí muchos — y es una realidad estructural del mercado inmobiliario americano. Si compras bien, en un buen mercado, con números conservadores, el tiempo trabaja a tu favor de maneras que son difíciles de dimensionar cuando recién haces la inversión. La inflación erosiona tu deuda — pagas un monto fijo por 30 años — mientras el valor del activo crece. Tu arrendatario paga el dividendo mientras tú acumulas *equity*. Y si en algún momento te equivocas en algo — y te vas a equivocar — el tiempo le da el margen al mercado para corregirlo.
Eso no significa que puedas ser descuidado. Significa que aun cuando no tomes decisiones perfectas, el mero paso del tiempo va a sanear los errores pequeños que puedas haber cometido.
En este negocio hay una verdad que aprendí con el tiempo: *you either win or learn*. No existe el fracaso puro — existe la experiencia que todavía no has sabido leer. Los inversionistas que intentan que su primera compra sea perfecta terminan sin comprar nada — paralizados por el análisis, esperando la oportunidad ideal que siempre parece estar a la vuelta de la esquina pero no llega nunca. La primera compra tiene otro propósito: aprender cómo funciona el sistema por dentro. Entender el proceso de compra, conocer a tu equipo, ver cómo se comporta un arrendatario real, leer el primer estado de cuenta del PM y entender tu primer *Closing Disclosure*. Ningún libro — ni siquiera este — te puede dar eso. Solo lo entrega la experiencia práctica.
Lo que sí puedes hacer es lanzarte con una buena base. Eso significa haber estudiado lo suficiente para no cometer errores evitables, haber armado un equipo de confianza o partir con un modelo menos riesgoso – como el *turnkey*, haber sido conservador en tus números y tener reservas para absorber los imprevistos que van a aparecer. Con esa base, los problemas que describo en este capítulo dejan de ser amenazas y se convierten en parte natural del proceso.
Y cuando lleguen, enfrentarlos con información y con el equipo correcto — sin pánico ni improvisación — hace toda la diferencia. Con el *property manager* al teléfono, con el contratista de confianza disponible, con las reservas en la cuenta y con la claridad de que aquello ya le ha pasado a miles de inversionistas antes que a ti, los vas a superar sin ninguna duda.
En el largo plazo, este negocio premia la consistencia y la paciencia por encima de casi cualquier otra virtud. No al más audaz, no al más inteligente, no al que tuvo más suerte con su primera compra. Premia al que siguió adelante cuando las cosas no salieron exactamente como el Excel decía — y aprendió algo en cada tropiezo. Y es precisamente esa consistencia la que, en algún momento, te lleva inevitablemente a la siguiente pregunta: ¿cuándo es el momento de escalar y pasar a mi siguiente compra?
# CAPÍTULO 14: ESCALAR MÁS ALLÁ DE LA PRIMERA PROPIEDAD
Después de comprar tu primera propiedad, pasar por el cierre, ponerla en marcha y enfrentarte a los primeros problemas, inevitablemente te vas a hacer la pregunta que nos hemos hecho todos: ¿fue esto una experiencia puntual o realmente quiero seguir adelante y comprar más propiedades?
Si llegaste hasta aquí, probablemente ya sabes la respuesta. El ideal es que ese momento no sea impulsivo, que la decisión de seguir creciendo venga apoyada en la convicción del poder de la consistencia, del estudio y de sacar los números en forma conservadora.