El crédito comercial más común que vas a encontrar como inversionista extranjero es el DSCR. DSCR significa *Debt Service Coverage Ratio* — en español, razón de cobertura del servicio de la deuda, donde "servicio" significa simplemente el pago mensual del crédito. El concepto es simple: lo que el *lender* quiere saber es si la propiedad, por sí sola, es capaz de generar suficiente renta para pagar el crédito que se está solicitando.
La fórmula básica es:
**DSCR = Renta mensual bruta ÷ Pago mensual del crédito (P&I)**
Un DSCR de 1.0 significa que la renta cubre exactamente el dividendo. La mayoría de los *lenders *exigen un DSCR mínimo de entre 1.0 y 1.25 — es decir, que la renta supere el dividendo en al menos un 25%.
Vale la pena mencionar que algunos *lenders *calculan el denominador usando solo P&I (capital e intereses), mientras que otros incluyen también impuestos, seguro y cuotas de HOA si aplica — lo que se conoce como PITIA. Esa diferencia puede cambiar el resultado del cálculo, así que conviene confirmar con tu *mortgage broker *qué metodología usa el *lender *específico con el que estás trabajando.
Los créditos DSCR para inversionistas extranjeros suelen estructurarse con las siguientes características:
**Plazo:** 30 años de amortización, con posibilidad de tasa fija o variable.
**Loan-to-Value (LTV):** entre 65% y 75% del valor de compra o tasación (el menor de los dos). Esto significa que debes tener entre un 25% y un 35% del valor de la propiedad disponible como *down payment*.
Dentro de ese rango, mi tendencia personal es ir hacia el *LTV* más alto posible — es decir, poner el menor *down payment* que el *lender* me permita. Apalancarse más significa que tu propio capital rinde en más propiedades a la vez, en lugar de quedar concentrado en una sola. En el mundo de las inversiones se habla mucho de apalancamiento "bueno" versus "malo" — hay libros enteros dedicados solo a ese tema — y no es mi intención resolverlo aquí. Dicho eso, el apalancamiento es una herramienta que puede ser peligrosa si se usa sin experiencia: mientras más deuda tienes, menos margen de error tienes frente a una vacancia prolongada, una tasa que sube o un gasto inesperado. El efecto en la práctica es directo: a mayor apalancamiento, más alto es tu dividendo mensual — y el arriendo de mercado no lo controlas tú, tiene que ser suficiente para cubrir ese dividendo, pase lo que pase con la tasa o con el *lender*. Es algo que se aprende a manejar con el tiempo; no es un consejo para tu primera operación sin antes entender bien tus reservas y tu tolerancia al riesgo.
**Prepayment penalty:** muchos créditos DSCR incluyen una penalidad por pago anticipado durante los primeros años — normalmente entre 3 y 5 años. El costo es típicamente un porcentaje decreciente del saldo: por ejemplo, 5% el primer año, 4% el segundo, y así hasta cero. Es un dato que debes tener en cuenta si piensas refinanciar o vender antes de que venza ese período.
**Comprar tasa (*****buy points*****):** Una decisión que aparece en casi todos los cierres es si conviene pagar puntos para bajar la tasa de interés. Cada punto equivale a un 1% del monto del crédito pagado al cierre, y en general baja la tasa en torno a un 0,25%. En simple, pagas más en el cierre, pero la tasa más baja reduce tu dividendo mensual. Con eso, puedes calcular en cuántos meses — o años — se te paga haber puesto más dinero en el cierre. Tu *mortgage broker* te dará la equivalencia precisa para cada operación.
El *hard money* y el private financing son herramientas más avanzadas, pensadas para inversionistas que ya tienen cierta experiencia y que están ejecutando estrategias más específicas, como el BRRRR o el Fix & Flip.
Los ** (HML) **son empresas o fondos que prestan dinero a corto plazo para financiar la compra y rehabilitación de propiedades que no califican para financiamiento tradicional. Normalmente se usan para compras en que el cierre es muy rápido (los *lenders* tradicionales no alcanzan a procesarlos) o en que las propiedades requieren muchos arreglos o son derechamente inhabitables.
Sus características principales son:
**Plazo:** entre 6 y 18 meses, típicamente.
**Tasa:** significativamente más alta que un DSCR — puede estar entre un 9% y un 14% anual.
**Estructura:** generalmente interest only — solo pagas intereses durante el plazo, sin amortizar capital.
**LTV:** suelen prestar porcentajes altos (90% al 100% del valor de compra e incluso la remodelación).
**Velocidad:** su principal ventaja es la rapidez — pueden *cerrar en días.*
: Los *private lenders* son individuos que prestan su propio capital — pueden ser otros inversionistas, pero también familiares o amigos. Para un extranjero, esta última opción es más real de lo que parece: quien presta no entra en el negocio inmobiliario ni tiene participación en la propiedad — simplemente presta dinero y cobra intereses, garantizado por el inmueble como activo real, exactamente igual que cualquier *lender* institucional. Un familiar o amigo de confianza puede cumplir perfectamente ese rol, independientemente de dónde viva. Las condiciones son más flexibles y negociables que con un HML, y muchas veces las tasas son algo más bajas.