Después de octubre de 2019, cuando decidí tomar en serio la idea de construir un portafolio de inversión fuera de Chile, no lo hice con un entusiasmo ciego. Lo hice con muchas dudas.
## 1.1 Toma conciencia de las ideas preconcebidas que te limitan
En casi todas mis conversaciones con potenciales inversionistas — y también en las sesiones de *coaching* que fui dando con el tiempo a mis clientes — se repiten ciertos temores que, mirados con distancia, son predecibles y, por supuesto, entendibles. Pero el problema es que muchas veces se transforman en certezas. Se instalan como verdades que no se cuestionan y terminan paralizando cualquier intento de entender cómo funciona realmente este modelo de inversión.
Estos temores —algunos de los cuales mencioné brevemente en el prólogo— los escucho con frecuencia y los reconozco de inmediato, porque también los tuve yo en algún momento:
“¿Y si me estafan y se arrancan con la plata?”
“Es demasiado arriesgado comprar una propiedad en otro país — y peor aún sin verla personalmente.”
“No voy a poder obtener un crédito porque no soy residente en Estados Unidos.”
“Puedo equivocarme de mercado y perderlo todo.”
“¿Qué pasa con los impuestos? ¿Cómo se declara esto en mi país?”
“¿Necesito constituir una empresa para invertir?”
Todas estas preocupaciones son razonables — y yo también las tuve en distintas etapas del proceso. Lo que fui descubriendo es que cada una de ellas tiene una respuesta concreta que se construye entendiendo cómo funciona el sistema. La elección de mercados, el crédito, la estructura legal, los impuestos, el equipo en terreno: cada pieza de ese sistema tiene su lógica, y este libro está organizado precisamente para mostrarte cómo encajan. Cuando las piezas empiezan a conectarse, los miedos se vuelven manejables.
Recuerdo especialmente una conversación con mi amigo Jaime, un abogado muy respetado en Chile. Su principal miedo era que “se arrancaran con la plata”. Solté una carcajada y le dije que, estadísticamente, eso es bastante más probable en nuestros propios países que en un sistema donde los fondos pasan por cuentas de *escrow* — cuentas bancarias segregadas y administradas por un tercero (una *title company*), con reglas claras y estricta trazabilidad bancaria. Lo dije en tono de broma, pero el punto era serio: muchas veces tememos lo que no entendemos, no necesariamente lo que es más riesgoso.
Uno de los temas que aparece con más frecuencia cuando hablo con inversionistas extranjeros es el control a distancia — y más específicamente, la pregunta concreta de cómo monitorear y manejar una propiedad que no puedes visitar fácilmente. Es una pregunta legítima y tiene respuesta: reportes mensuales, fotos, estados de cuenta, comunicación directa con el equipo local. La distancia es un inconveniente real, pero es un problema que tiene solución.
Adicionalmente, la mayoría de los riesgos que se mencionan no son exclusivos de invertir en Estados Unidos. Son riesgos propios de cualquier inversión inmobiliaria. También existen cuando invertimos en nuestro propio país. La diferencia es que, cuando invertimos “en casa”, creemos conocer las reglas, aunque muchas veces tampoco las entendamos del todo.
De a poco fui entendiendo que lo que realmente cambia el panorama es el nivel de comprensión que tienes del sistema como un todo. Cuando empiezas a estudiar cómo funcionan los flujos de dinero, qué rol cumple cada actor, qué estructuras existen y cómo se protege cada parte del proceso, el miedo no desaparece, pero cambia de forma. Deja de ser algo difuso y pasa a ser algo que puedes evaluar con criterios claros. Eso hace toda la diferencia — y es precisamente lo que tratamos en este libro.
## 1.2 Define tu Porqué (*Why*)
Saber por qué quieres invertir parece una pregunta obvia, pero pocas personas la tienen realmente respondida. La mayoría de quienes consideran invertir en propiedades en Estados Unidos parten con una respuesta todavía difusa — “para diversificar y tener algo en dólares”, “para no depender solo de mi país”, “para mi retiro”. Todas son razones válidas, pero mientras más específica sea esa respuesta, más fácil será tomar las decisiones que vienen después.
En mi caso porqué tenía una capa adicional —a mi favor— que en algo también me ayudaba: yo conocía el sistema desde adentro. Había vivido dieciocho años en Estados Unidos, había ejercido como abogado en Nueva York, había visto de cerca cómo funciona el sistema legal y los contratos, aunque no en materia específica de propiedades. Aun así, dudé y postergué.
Mirándome introspectivamente, he concluido que lo que me detuvo fue la falta de claridad sobre mis propios objetivos. Sabía que podía vivir frugalmente y ahorrar para invertir, pero nunca me detuve a pensar con detalle qué tenía sentido realmente para mí en materia de inversiones. Cuando esa claridad llegó, el resto del proceso se fue acomodando solo.
En mi caso, la decisión de convertirme en inversionista en propiedades fue el resultado de darme cuenta de que necesitaba construir un sistema que, con el tiempo, me permitiera retirarme con libertad financiera real — sin depender ni del sistema de seguridad social chileno ni del americano, ninguno de los cuales va a estar ahí para apoyarme cuando lo necesite. No necesito un sistema que me genere rentas inmediatas, pero sí uno que me funcione en un horizonte de 15 a 20 años. Pero aún más allá de mi problema particular con los sistemas previsionales, lo que realmente me movía era algo más concreto y personal: quería poder vivir el estilo de vida que mi señora y yo queremos para el futuro — movernos con holgura entre los países que forman parte de nuestra vida (Chile, Italia y Estados Unidos) y tener la tranquilidad de poder ayudar a las personas que queremos cuando lo necesiten, sin que eso genere tensión financiera.
Ese es mi porqué y lo siento con fuerza todos los días. Es lo que me hace levantarme a las 5:00 am, estudiar cuando estoy cansado y seguir analizando propiedades cuando lo más fácil sería echarme a descansar. Es una necesidad real que encontró una forma concreta de resolverse.
Y ese porqué es lo que me da dirección cuando la pierdo en el caos del trabajo y la vida cotidiana. Cuando aparece la tentación de postergar, de esperar el momento perfecto o de convencerme de que ya habrá tiempo después, volver al porqué es lo que me devuelve al camino.
Tu porqué va a ser distinto al mío. Quizás quieres construir un patrimonio para tus hijos, diversificar fuera de tu país por razones de estabilidad jurídica o cambiaria, o simplemente dejar de depender de un trabajo que ya no te satisface. Todas son razones válidas. Lo que no es válido es no tener claridad sobre por qué lo haces.
Porque sin claridad, cualquier estrategia de inversión parece buena.
Para mí, invertir en propiedades es poder darme el lujo de diseñar un sistema coherente con mi vida y con mi porqué. Si no sabes qué estás buscando, terminarás persiguiendo oportunidades que no están alineadas contigo, con tu tolerancia al riesgo ni con tu horizonte de tiempo.
El hecho de que tengas un plan conforme a tu porqué no significa que ese plan no pueda cambiar. El mercado cambia, tus circunstancias personales cambian, tu experiencia cambia. Ajustar el camino es completamente válido. Pero operar sin un destino claro es otra cosa.
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| [font=”Inter”]PARA REFLEXIONAR
Antes de analizar mercados, estrategias o números, responde estas preguntas por escrito. No hay respuestas correctas — hay respuestas honestas. ¿Qué quiero resolver con esta inversión? ¿Independencia del sistema previsional de tu país? ¿Patrimonio para tus hijos? ¿Diversificación fuera de una economía que ya no te da certeza? ¿La posibilidad de dejar de depender de un trabajo? ¿Qué quiero que sea diferente en mi vida en 10 o 15 años? No en abstracto — en concreto. ¿Quieres tener la libertad de decidir cuándo dejas de trabajar, o al menos cuándo dejas de tener que trabajar? ¿Quieres poder vivir en otro país una temporada sin que eso signifique un problema financiero? ¿Quieres que tus hijos hereden activos reales, no solo el recuerdo de que su padre trabajó duro? ¿Quieres dejar de mirar el tipo de cambio cada vez que haces un gasto grande? Escríbelo — con nombres, con fechas, con números si puedes. ¿Qué me está costando no hacer nada? Si vives fuera de Estados Unidos, esta pregunta tiene una capa adicional: tu moneda se mueve contra el dólar, los precios de entrada en los mercados que miras no te esperan, y los meses de cash flow que no estás recibiendo no se recuperan después. Ponle un número a eso — aunque sea aproximado.[/font] |
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Si tu porqué no es sólido, cualquier dificultad en el proceso — y van a aparecer — va a parecer razón suficiente para detenerse.
## 1.3 Objetivos de corto, mediano y largo plazo
Tener claro el porqué es el punto de partida. Pero para que ese porqué se transforme en algo concreto, necesita traducirse en objetivos — números reales, plazos reales.
Una vez que tuve claro que quería construir mi propio retiro en un plazo máximo de veinte años, hice un ejercicio muy simple pero revelador, que te comparto porque quizás también te pueda servir.
Me pregunté algo incómodo: si mañana renunciara a mi trabajo, ¿cuánto dinero necesitaría para mantener mi nivel de vida actual? No en abstracto, sino en números concretos. En mi caso, esa cifra — que voy a expresar en ejemplos y no en números reales, porque cada realidad es distinta — era de USD 4.500 mensuales. Con eso puedo vivir.
Luego llevé el ejercicio un poco más lejos. Me pregunté cuánto necesitaría no solo para “mantenerme”, sino para vivir con cierta holgura — viajar un par de veces al año, salir a comer con tranquilidad, sin mirar la cuenta con tensión. Esa cifra era de USD 8.000 mensuales.
Y después hice la pregunta más radical de todas: ¿cuánto necesitaría para vivir con verdadera libertad? Para poder moverme entre los países que forman parte de mi vida, visitar a mis hijos con frecuencia, viajar cuando quiera, sin pedir permiso ni depender de calendarios corporativos. En ese escenario, el número subía a USD 15.000 mensuales.
Ese último número lo fijé como mi objetivo final porque representa el nivel de *cash flow* neto, después de impuestos, que quiero que el sistema que estoy construyendo me entregue algún día.
Por supuesto, esos números no aparecen de la noche a la mañana. Por eso los utilicé también como referencia de corto, mediano y largo plazo — como hitos en el camino. Primero cubrir el equivalente a los gastos de mi estilo de vida actual. Luego avanzar hacia una vida más holgada. Y finalmente, si el tiempo y la disciplina lo permiten, alcanzar ese nivel de libertad plena.
Lo curioso es que, siendo completamente honesto, lo más probable es que siga trabajando incluso cuando llegue a ese punto final. Me gusta lo que hago y no tengo ninguna fantasía de dejar de trabajar y viajar permanentemente por el mundo. Pero se trata de poder elegir. De trabajar porque quiero, no porque necesito. De moverme cuando lo decida, no cuando el calendario me lo permita. De ayudar a quienes quiero, sin que eso implique tensión financiera.
Ese es el objetivo real detrás de los números. Y hacia eso apuntan mis inversiones.
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| [font=”Inter”]EN LA PRÁCTICA[/font]
[font=”Inter”]Un ejercicio que le recomiendo a cualquiera que esté comenzando: escribe en una hoja los tres números que definen tu libertad financiera — el mínimo para sobrevivir, el ideal para vivir bien y el número que representa libertad real. No en abstracto — en cifras concretas, en dólares, con un plazo. Si lo haces con detenimiento, ese ejercicio te va a tomar un par de horas máximo, pero será la base de todas las decisiones que vendrán después.[/font] |
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## 1.4 Estás construyendo un negocio, no comprando la casa de tus sueños
Comprar una propiedad de inversión no es lo mismo que comprar una casa para vivir — y confundir ambas decisiones es uno de los errores más comunes de los inversionistas nuevos.
Comprar una casa para vivir es, en gran medida, una decisión emocional. Uno piensa en el barrio, en cómo se sentiría al entrar, en dónde pondría los muebles. Eso es completamente válido, pero pertenece a otra categoría. Aquí estamos hablando de algo distinto: construir un negocio.
Y cuando digo negocio me refiero a un sistema que produce flujos, que tiene estructura, que puede escalar en tamaño y que no depende de que tú estés físicamente presente para funcionar.
Eso implica aprender a separar emoción de inversión, aunque no siempre es fácil. Hay propiedades que te gustan, que te las imaginas remodeladas, que sientes que son una oportunidad especial. Tratar esto como un negocio significa que las decisiones se toman con criterios consistentes — los mismos criterios, aplicados de la misma manera, independientemente de si la propiedad te gusta o no. Enamorarse de una casa es humano y comprensible, pero en el momento en que ese entusiasmo empieza a torcer los números para que calcen en tu modelo, el análisis pierde su función más importante: protegerte de ti mismo.
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| [font=”Inter”]OJO CON ESTO[/font]
[font=”Inter”]Hay una trampa en la que caen muchos inversionistas: primero se enamoran de una propiedad y después hacen los números — ajustando los supuestos, casi sin darse cuenta, para que el análisis justifique lo que ya decidieron. El orden correcto es el inverso: primero defines tus criterios, luego analizas, y solo entonces decides si avanzas. Si no pasa ese análisis la primera vez, no va a mejorar con el tiempo.[/font] |
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Junto con esa separación emocional viene otra idea clave: pensar con mentalidad de portafolio. Cada activo debe encajar dentro de una estrategia mayor. Una propiedad individual puede tener un buen año y otro no tan bueno. Lo relevante es que, en conjunto, el sistema funcione. Cuando lleguemos al Capítulo 14 veremos cómo esa mentalidad se traduce en decisiones concretas al momento de escalar.
Al final del día estás construyendo algo más grande que una casa — y eso merece ser tratado con la seriedad y la calma que requiere.
## 1.5 La psicología del inversionista remoto
Hay una dimensión de este negocio que se toca poco en los libros — y que sin embargo determina en gran medida quién termina construyendo algo real: la psicología del inversionista.
Me refiero a los mecanismos mentales concretos que afectan las decisiones y que a veces te empujan a actuar de forma apresurada, y otras veces te paralizan cuando ya tienes toda la información necesaria para avanzar. Para quien invierte desde otro país, esos mecanismos tienen una dimensión adicional que los libros escritos para inversionistas locales no consideran.
### 1.5.1 Operar desde lejos: aprender a vivir con la incertidumbre
Cuando hay un problema en una propiedad y estás a miles de kilómetros de distancia, la mente tiende a amplificar la gravedad de la situación. Hay que estar consciente de ello. Una reparación que tu *property manager* te reporta como rutinaria puede sentirse catastrófica cuando no puedes verla con tus propios ojos. Una vacancia de tres semanas puede generar una ansiedad desproporcionada al problema real. Y cada email que llega con un asunto inesperado activa una pequeña alarma que, con el tiempo, aprendes a calibrar.
Esa incertidumbre la vas a poder controlar construyendo sistemas que la reduzcan a un nivel manejable: reportes mensuales claros, comunicación frecuente con tu equipo en terreno, reservas suficientes para absorber imprevistos sin entrar en pánico financiero. Cuando el sistema funciona bien, la distancia deja de sentirse como una amenaza y empieza a sentirse como lo que es: una característica del trabajo. Nada más.
Operar a distancia también tiene ventajas reales. Como mencioné antes, cuando no puedes ir a ver la propiedad, no te enamoras de ella. Cuando no conoces el barrio de toda la vida, no tienes sesgos sobre qué zonas son “buenas” o “malas” más allá de lo que dicen los datos. El inversionista remoto tiende a ser más disciplinado y analítico precisamente porque no tiene otra opción — y eso, con el tiempo, es una ventaja a tu favor.
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| [font=”Inter”]EN LA PRÁCTICA[/font]
[font=”Inter”]En mis primeras propiedades cada email del equipo en terreno me generaba cierta tensión. Con el tiempo y con un sistema bien implementado, esa tensión desapareció casi por completo. El tiempo te enseña que la mayoría de los problemas tienen solución y que tu trabajo no es evitarlos sino manejarlos bien cuando llegan.[/font] |
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### 1.5.2 El FOMO: actuar por las razones equivocadas
El *fear of missing out* (*FOMO*) — el miedo a quedarse fuera — es probablemente el sesgo más peligroso en el mundo de las inversiones. En el mercado inmobiliario el FOMO tiene formas muy específicas: ves que los precios subieron en un mercado donde no compraste, escuchas a otro inversionista hablar de un deal extraordinario que cerró la semana pasada, o sientes que si no compras ahora el mercado te va a dejar atrás.
El problema del *FOMO* es que te hace actuar por las razones equivocadas. En lugar de comprar porque los números dan y la propiedad cumple tus criterios, compras porque tienes miedo de perderte algo. Esa diferencia, que parece sutil, produce resultados muy distintos: una propiedad comprada con criterio genera flujo y ayuda a escalar bien; una propiedad comprada por FOMO suele tener márgenes demasiado delgados o criterios forzados que generan estrés innecesario y pueden afectar el *cash flow *de todo el portafolio.
La única defensa es tener criterios de análisis claros y no negociables. Cuando una propiedad los cumple, avanzas. Cuando no los cumple, la dejas pasar — independientemente de lo que esté haciendo el mercado o de lo que estén comprando los demás. En el Capítulo 9 veremos cómo construir ese sistema de análisis de forma que sea lo suficientemente robusto para resistir la presión del FOMO.
### 1.5.3 La parálisis por análisis: inmovilizarse por exceso de información
La parálisis por análisis te impide actuar del todo. Curiosamente, tiene el mismo origen que el FOMO: el miedo. Esta vez no es el miedo a perderse algo, sino el miedo a equivocarte.
En este negocio la parálisis por análisis tiene una forma muy particular: siempre hay algo más que aprender, siempre hay un mercado más que evaluar, siempre hay un número que podría ser mejor o más preciso. El problema es que llega un punto en el aprendizaje donde más información solo te da más razones para postergar.
Ese punto es difícil de identificar, pero hay una señal clara: cuando llevas varios meses sintiendo que “ya casi estás listo” y sigues sin comprar nada, probablemente hay un problema de decisión.
La primera inversión no necesita ser perfecta. No tiene por qué ser un *home run*. Tiene que ser lo suficientemente buena, usando números conservadores, en un mercado que entiendes y con un equipo mínimo en terreno. Una de las cosas que siempre aconsejo a mis *coachees* es que, en su proceso de educación, no se dejen impresionar por inversionistas que han tenido *deals* extraordinarios, casi demasiado buenos para ser verdad. Esos casos pasan, pero no es a eso a lo que hay que apuntar. Es mejor hacer tu primera inversión en un tiempo prudente —con números prudentes, por cierto— que esperar esos *home runs* que, aunque pasan, no son la regla en el mercado.
A veces también ayuda tener a alguien de afuera que te diga con honestidad cuándo ya estás suficientemente listo para dar el paso. Con esto evitas que la búsqueda de la perfección se convierta en una razón permanente para no hacer nada. Eso es, entre otras cosas, lo que hace un buen coach.
La diferencia entre el FOMO y la parálisis por análisis es que el primero te mueve a actuar por las razones equivocadas, mientras que la segunda simplemente te deja inmovilizado. Ambos tienen el mismo costo: no construyes nada. Y los dos se combaten con la misma herramienta — claridad sobre tus objetivos y criterios que no se negocian cuando aparece la presión, sea la del mercado o la de tu propia cabeza.
Con esa base clara — el porqué, los objetivos y la mentalidad correcta — el siguiente paso es inevitable: educarse. Y en un mercado tan saturado de información como este, aprender en el orden correcto puede ahorrarte años de confusión.