Una de las razones por las que las propiedades me parecieron una buena alternativa de inversión es que, a diferencia de otros activos financieros, el negocio inmobiliario suele ser relativamente fácil de entender. Como todo negocio, tiene sus complejidades — que veremos en detalle en los capítulos siguientes. Sin embargo, tiene una fuerte base en el sentido común y no requiere fórmulas complejas ni modelos financieros sofisticados para captar su lógica básica: compras un activo, lo arriendas, generas *cash flow* — que puedes usar o reinvertir — el activo se está pagando solo y, además, es muy probable que aumente de valor con el tiempo.
Para muchas personas invertir en propiedades tampoco es un negocio completamente desconocido. Suele haber alguien cercano en todas las familias que tiene una propiedad arrendada o que en algún momento compró un departamento como inversión. Esa familiaridad hace que, al menos conceptualmente, el negocio no resulte extraño.
En Estados Unidos hay un elemento adicional que, en mi opinión, cambia todo: la posibilidad de escalar el negocio.
Recuerdo una experiencia personal que lo ilustra bien. Cuando regresé a Chile en 2015 decidí comprar un departamento. Ahorré para el pie — como llamamos en Chile al *down payment* o pago inicial, que normalmente equivale a un 20% del valor de la propiedad — y obtuve un crédito hipotecario sin mayores complicaciones. Lo arrendé a la embajada de Japón (para sus funcionarios), que resultó ser un arrendatario extraordinariamente puntual. Viendo que el departamento se pagaba solo, se me ocurrió algo que me parecía muy razonable: comprar otro departamento en el mismo edificio.
Cuando volví al banco a pedir otro crédito, la respuesta fue negativa.
La ejecutiva revisó mis antecedentes y me dijo que no podían aprobar un segundo crédito porque, según sus cálculos, yo estaba sobreendeudado. Con mi declaración de impuestos en la mano, le expliqué que no tenía ninguna otra deuda aparte del crédito que tenía con ellos, que el departamento estaba arrendado a una embajada que pagaba puntualmente, que no tenía deudas de tarjetas ni créditos de consumo, y que además ahorraba una parte importante de mis ingresos. Le pregunté, con genuina curiosidad, dónde veía exactamente el sobreendeudamiento. La respuesta fue básicamente la misma: según los parámetros internos del banco, el crédito adicional simplemente no era posible. Tampoco ayudaba el hecho de que yo estaba bordeando los 50 años — por ello, solo me darían crédito por un máximo de 20 años, y 25 con mucha suerte.
En ese momento me quedó claro que escalar mis inversiones inmobiliarias dentro de ese sistema iba a ser muy difícil. El problema no era esa operación puntual — era el sistema en que estaba operando. Un sistema donde escalar era estructuralmente difícil, independientemente de la solidez de la inversión.
En Estados Unidos encontré una lógica distinta — un mercado donde el crédito está diseñado para acompañar al inversionista que quiere crecer. Esa diferencia, que en ese momento solo intuía, terminó siendo uno de los factores más determinantes en mi decisión. La amplitud del mercado financiero americano — es decir, la disponibilidad de crédito para inversionistas — la veremos en detalle en el Capítulo 8.
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| [font=”Inter”]EN LA PRÁCTICA
Cuando compré mi segunda propiedad en Estados Unidos, el lender no me preguntó mi edad, cuánto ganaba como abogado ni revisó mis declaraciones de impuestos chilenas o americanas. Evaluó la propiedad — si la renta cubría el dividendo con margen suficiente — y aprobó el crédito. Esa lógica, aplicada consistentemente, es lo que hace posible construir un portafolio de varias propiedades sin que el sistema te ponga un techo artificial después de la primera o la segunda.[/font] |
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## 2.1 Las cuatro formas de ganar con propiedades
Una de las razones por las que la inversión inmobiliaria en Estados Unidos ha sido históricamente tan atractiva es que permite ganar dinero por varias vías al mismo tiempo. A diferencia de otras inversiones — donde muchas veces dependes de una sola variable — en bienes raíces hay varios mecanismos que trabajan a tu favor en forma paralela. Entenderlos bien ayuda a mirar las inversiones en propiedades con la perspectiva correcta — y para realmente entender el poderío de invertir en este tipo de activos hay que asimilarlos en toda su dimensión.
Todo lo que aprendas en este negocio — cada artículo, cada podcast o video — va a tener que ver con uno o más de estos mecanismos.
En general, intuitivamente, la gente entiende que las propiedades se aprecian y suben de valor con el tiempo. También entienden que hay un arrendatario que — con la renta — está haciendo dueño al inversionista de la casa. Pero hay otras dimensiones que no son tan visibles y que tienden a quedar en segundo plano. La más notoria son los beneficios tributarios y la posibilidad de apalancamiento que ofrece el sistema financiero americano para invertir en inmuebles. Esto, como veremos más adelante, los separa de la inversión en otros activos y hace de la inversión en propiedades un negocio verdaderamente único.
Veamos las cuatro formas de ganar en este negocio:
### 2.1.1 Primera vía: Cash flow
Tienes *cash flow* positivo cuando el arriendo que recibes cada mes es mayor que todos los costos asociados a la propiedad — el dividendo del crédito más todos los gastos. Cuando eso sucede, la propiedad produce dinero todos los meses, que puedes usar inmediatamente o reinvertir para seguir creciendo. Para mí esta es una condición no negociable: ninguna propiedad de mi portafolio puede representar un costo mensual que yo tenga que cubrir desde Chile.
### 2.1.2 Segunda vía: Equity building
El *equity* es la parte de la propiedad que ya es tuya en un momento determinado. Si compras una casa con un 25% de pie, desde el primer día tienes un 25% de *equity* — el resto es del banco. A partir de ahí, tu porcentaje de *equity* va aumentando a medida que se paga el crédito hipotecario — y lo interesante es que, en la práctica, quien paga ese crédito no eres tú, sino tu arrendatario.
### 2.1.3 Tercera vía: Apreciación
La apreciación es el aumento del valor de la propiedad con el paso del tiempo. Nunca está garantizada y depende de múltiples factores: la evolución del mercado, el crecimiento de la ciudad, las condiciones económicas generales. Sin embargo, cuando se eligen bien los mercados y se analizan correctamente las zonas donde se invierte, la apreciación suele convertirse en una fuente adicional de creación de valor a lo largo de los años. Mi filosofía es clara: nunca compro una propiedad apostando solo a la apreciación. Los números tienen que funcionar desde el punto de vista del *cash flow* desde el primer mes.
### 2.1.4 Cuarta vía: Beneficios tributarios
El sistema de impuestos estadounidense incluye una serie de incentivos diseñados para fomentar la inversión inmobiliaria. Entre los más relevantes destacan la deducción de los intereses del crédito y la depreciación del inmueble. La depreciación puede ser lineal — las casas residenciales se deprecian en 27,5 años — o acelerada para ciertos componentes. Además, la ley contempla el *1031 Exchange* — un mecanismo que permite diferir indefinidamente el pago de impuestos sobre ganancias de capital al reinvertir en nuevas propiedades. Lo veremos en detalle en el Capítulo 14.
En la práctica, estos beneficios pueden eliminar o reducir significativamente la carga tributaria de un inversionista, especialmente cuando el portafolio está en etapa de expansión. El tema tributario lo veremos con más detención en el Capítulo 7.
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| [font=”Inter”]EN LA PRÁCTICA
Un ejemplo concreto: mi primera propiedad — que describo en el Capítulo 9 — costó USD 112.000 y genera un cash flow después de todos los gastos de USD 246 al mes — USD 2.952 al año. Eso solo ya representa un Cash-on-Cash del 7,68% sobre el capital invertido. Pero si le sumas la amortización del crédito (equity que acumulas cada mes mientras el arrendatario paga el dividendo), más una apreciación conservadora del 3% anual sobre el valor del inmueble y los beneficios tributarios de la depreciación, el retorno total del primer año se acerca al 23% — que es el Return on Equity que aparece en la tabla del Capítulo 9. El cash flow mensual es solo la parte visible del negocio. El cuadro completo es bastante más atractivo.[/font] |
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Cuando miras estas cuatro dimensiones en conjunto — *cash flow, equity building*, apreciación y beneficios tributarios — empiezas a entender por qué tantas personas consideran el *real estate* como una herramienta poderosa para construir patrimonio a largo plazo. No se trata solo de comprar una propiedad y esperar a que suba de valor, sino de participar en un sistema donde varias fuerzas actúan simultáneamente a tu favor.